Todos pagan el TSM?/does everybody pay the TSM

[iqsimons]

OBLIGATORIEDAD - CUOTAS Y/O TASA DE SERVICIOS Y MANTENIMIENTO (TSM)

ANTECEDENTES Y ASPECTOS LEGALES

1. Deben verse las escrituras del contrato de compra de las 9 barriadas, donde a la letra dice: “declara el comprador que se obliga desde la fecha de la escritura, al pago de impuestos, tasa, contribuciones de aseo, valorización o cualesquiera otros tributos que inciden en la actualidad o en el futuro sobre la finca”.

Esta declaración es la aceptación del propietario sobre su obligación de pagar la cuota adecuada, según los costos reales y al no pagar, queda automáticamente moroso.

2. Por otro lado, en este contrato de compra dice: “declara asimismo el comprador que tiene conocimiento del Reglamento de la Asociación de propietarios… a que se someterá la finca de terreno…. Y acepta todos y cada uno de los derechos y obligaciones que se desprenden del mencionado reglamento”.

3. Es necesario también que los propietarios veamos el estatuto y reglamento de la asociación (artículo No. 10) donde se establece que la cuota de asociación es de $3.00, $5.00, (para lotes sin mejoras y lotes con mejoras).

Esta cuota se señala en los estatutos de 6 asociaciones formadas desde los años 1986, 1987, 1988, 1991, 1994 (Alcázar, Vigía, Castillo, Frente, Fortín y Torreón).

4. Las otras 3 asociaciones (Fortaleza, Guardián, Centinela) no especifican montos, pero en el artículo 9 se define esta responsabilidad y el artículo 56, dice: “la asociación contará con los siguientes recursos económicos: a) las cuotas ordinarias de mantenimiento (mensuales) de los miembros. El pago de las cuotas ordinarias es de obligatorio cumplimiento para todos y cada uno de los asociados”.

6. En ese entonces, la mayoría de los lotes eran del grupo Melo, porque estaban en venta y, por tanto, ellos cubrían una buena cantidad de gastos, incluyendo la reparación de las calles, ya que el proyecto estaba en desarrollo, así como sus infraestructuras. Dado que se declaran las calles como privadas, la Ley bajo la resolución No. 20-2003 del 21 de febrero de 2003, indica que la reparación de las mismas , son responsabilidad de los propietarios y no del Estado.

7. Como se observa, fácilmente, se establece en las primeras asociaciones una cuota de asociación o cuota de administración baja, que permitía cubrir en aquellos años gastos que eran bajos y pocos. Los gastos se pagaban contra facturación que presentaba el administrador.

8. Al transcurrir los años se va terminando la venta de los terrenos y surgen nuevos propietarios, que somos nosotros, pues hay más de 1,800 lotes vendidos, cambian las necesidades y los costos en general, como es la mano de obra, salarios, materiales, etc. A esto, hay que adicionar la responsabilidad de la reparación de las calles por cuenta de los propietarios.

9. Ante tal panorama y situación cambiante, es lógico que los ingresos son insuficientes y la administración/promotor, procede a efectuar cambios, estableciendo la primera cuota o tasa de mantenimiento, igual para todos los propietarios, apegada a la nueva realidad.

10. El cobro de la cuota de asociación o cuota de mantenimiento de $3.00 y $5.00 señalada en el estatuto, a que se refiere el punto 3) de este escrito, comunica el administrador/promotor que ellos la cobran hasta el 31 de diciembre de 1995, y que las asociaciones lo hagan directamente e indican que a partir del 1 de enero de 1996, se inicia la cuota de sericio y mantenimiento (TSM) y que sería cobrada, manejada por el administrador y/o el promotor.

12. Como las asociaciones no tenían la organización para hacer el cobro de la cuota de asociación, a que se refiere se pierde esta fuente de ingreso, que era el origen para la formación de un capital o un patrimonio para contar con recursos económicos propios que permitiesen realizar obras de bienestar y seguridad para los residentes de la barriadas, tal como lo indica uno de los objetivos señalado en el artículo 4 del estatuto de las 6 asociaciones mencionadas y el artículo 3, acápite e) donde se toca este concepto en los estatutos de las 3 asociaciones mencionadas a continuación.


13. Desde el año 1996 la cuota fija denominada TSM, es controlada al 100% por el administrador/promotor, con lo cual se paga a Altos de Vistamares, S. A. los gastos de alquiler de oficina, alquiler de club, servicios de personal para atender a los propietarios, para el mantenimiento, aseo, ornato, conservación, administración, reparación de calles, cobros, alquiler de autos, y se cubren el gasto de la recolección de basura.

10. Con esta forma o mecanismo de manejo, a falta de un contrato y a falta de asociaciones funcionando, los propietarios no tenemos ninguna participación y el administrador y/o promotor asume el rol de control total de los recursos económicos, con los cuales se autorizan ellos mismos, aprueban y hacen los cargos contables..

INTERPRETO QUE POR ESTATUTO LA CUOTA ES DE CONDICION LEGAL OBLIGATORIA Y POR CONTRATO DE COMPRA, ES TAMBIEN OBLIGATORIA PARA LAS 9 ASOCIACIONES..

Morosidad:

1. Según se ve y analiza, todos los propietarios de las 9 asociaciones , sea por estatuto, reglamento, o escritura de compra, tienen la obligación de pagar el TSM, así como cualquier diferencia que se haya dejado de cubrir , entre uno y otro aumento de esta tasa.

2. Los estatutos de las 3 asociaciones mencionadas en el punto 4), en el artículo 11, facultan a la Junta Directiva, a través del administrador, a tomar medidas contra los morosos en cuanto a suspender servicios, poner restricciones y proceder al cobro judicial,

3. Los 9 estatutos establecen también las cuotas extraordinarias, previamente aprobadas por la Asamblea General de Asociados, como se entiende son la cuota de asociación que dejó de cobrar el administrador/promotor.

4. Los propietarios morosos deben hacer un plan de pago para ponerse al día.

Conclusión:

COMO PROPIETARIA, DE MANERA RESPONSABLE RECONOZCO QUE LOS AUMENTOS DE UNA TASA O LA CREACIÓN DE UNA CUOTA O CAMBIOS QUE VIOLENTEN UN ESTATUTO TIENE QUE ESTAR APROBADO EN UNA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS Y ESTO HA SIDO IGNORADO POR EL ADMINISTRADOR/PROMOTOR.

TAMBIEN TENGO QUE RECONOCER QUE NOSOTROS LOS PROPIETARIOS, POR MUCHOS AÑOS, ADOPTAMOS UNA POSICION DE COMODIDAD, DESCONOCIMIENTO Y FALTA DE INTERES, IGNORANDO LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE ESTÁN SEÑALADOS EN LOS ESTATUTOS.

AHORA QUEREMOS PONER LA CASA EN ORDEN Y ES CORRECTO, PERO SERA UN PROCESO DE TRANSICION QUE DEBE HACERSE DE MANERA RESPONSABLE PARA QUE LA EMPRESA ADMNISTRADORA LOS ALTOS DE CERRO AZUL, S. A., PUEDA CONTINUAR HACIENDO SU TRABAJO TAL COMO ESTA SEÑALADO EN LOS ESTATUTOS Y REGLAMENTOS.

Independientemente de esta situación mencionada en los 3 últimos párrafos, no podemos dejar de considerar la obligatoriedad de pagar lo que se ha señalado, cubrir la morosidad, pues se trata de nuestros bienes personales, de nuestra tranquilidad y seguridad, de la conservación del área y de los bienes comunes, todo esto de un alto valor que no tiene precio.

Iris Quintero de Simons Altos del Frente No. 89

[Marco]

Reenviar por PACAR en nombre de Melva de Lee
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Estimado señores,

Mi es Melva Caballero de Lee propietaria del Lote 63 Centinela. Les felicito por la asociación, sin embargo me gustaría ser participe cuando se hagan las reuniones por que es primera vez que me entero que ustedes existen y me gustaría comentar muchas cosas con el grupo sobre el cobro de las cuotas por que creo que cuando se hacen se le debe participar a cada uno de los propietarios se les esta cobrando esa cantidad y que incluye.

Si les pido que la comunicación no solo sea vía e-mail sino face to face, no seamos como nuestro presidente Martinelli que solo se comunica por Twitter para dar los nuevos anuncios.

Quedo atenta a su pronta respuesta,

Melva de Lee

[Daisy Peralta]

Estimados señores:
Alguien me puede referir a alguien en la Gerencia que me pueda solucionar. Yo siempre hago los pagos todos los meses, y no los registran oportunamente y si no envío una confirmación.
Por ende, cuando voy al proyecto, salgo en morosidad cuando siempre estoy al día.
Me inquietan 2 situaciones:
1. el servicio poco diligente en estos temas, ya que tengo varios correos solicitando asistencia y no logro que me solucionen.
2. la cantidad de pagos que deben estar en esta situación, afectando la contabilidad del proyecto.
Agradezco la ayuda
Daisy Peralta

[stevenospam]

Estimada Daisy,

Tal vez usted puede contactar cobros a la direccion de email abajo:
COBROS LOS ALTOS DE CERRO AZUL:
Janeth Añino
yanino@grupomelo.com
Teléfono: +507 260.4813 / Ext. 120

Saludos,
Steve

Estimados señores:
Alguien me puede referir a alguien en la Gerencia que me pueda solucionar. Yo siempre hago los pagos todos los meses, y no los registran oportunamente y si no envío una confirmación.
Por ende, cuando voy al proyecto, salgo en morosidad cuando siempre estoy al día.
Me inquietan 2 situaciones:
1. el servicio poco diligente en estos temas, ya que tengo varios correos solicitando asistencia y no logro que me solucionen.
2. la cantidad de pagos que deben estar en esta situación, afectando la contabilidad del proyecto.
Agradezco la ayuda
Daisy Peralta

[Daisy Peralta]

Estimada Marisol:
Muchas gracias por su respuesta y por dejarme saber que no soy la única, que confronta problemas con Cobros. En consecuencia, reafirmo, que el problema de la morosidad es debido, principalmente, a una mala gestión de Cobros y no necesaria a la falta de los propietarios.
Deben resolver urgente esta situación.

Estimado Steve: Gracias por su respuesta, también. Lamentablemente, ni Yaneth Añino, ni Arcia, ni nadie ha tenido "el tiempo", de resolver mi situación. Por eso mi interés de escalar el tema, y ver si alguien me resuelve.

[stevenospam]

Gerente General y Vice Presidente de Vistamares es Ricaurte Castrellon rcastrellon@grupomelo.com 260-4813

Tal vez el puede mejorar la atención de cliente.

[Daisy Peralta]

Muchas gracias.

[avechaser]

Ver abajo - Situaciones bastante parecidas a las nuestras. Una diferencia es que ellos han tenido que formar su propia asociación, pero aquí ya existen las asociaciones pero las juntas directivas (Melo) las tienen inactivas.

See below - Situations very similarto ours. One difference is that they had to form their own association, but here the associations already exist but are kept inactive by the board of directors (Melo)

Bill
Lote 142 Torreón

Panama America, 9 de abril
Denuncian prácticas abusivas en el Club Ecuestre Coronado
05 | 04 | 2013

Propietarios de lotes y casas aseguran que el promotor se ha valido de amenazas para imponer aumento de cuotas y hacerse de varios negocios. The Eisenmann Companies Inc. se resiste a dejar la administración del club y sostiene que no son prácticas abusivas, sino contractuales.

Un grupo de residentes del Club Ecuestre Coronado, que dice tener el respaldo del 56% de los propietarios del residencial, denunció al promotor y administrador del proyecto Desarrollo Golf Coronado S.A. por supuestas “prácticas abusivas y falta de transparencia”.

La denuncia fue presentada por la Asociación de Residentes de la Urbanización del Club Ecuestre (REUCE) ante la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa a la Competencia (Acodeco), la cual sometió a evaluación el caso, según indicó.

Eileen Goossens, presidente de REUCE, señaló que esta asociación fue inscrita con el objetivo de “combatir las prácticas abusivas y la falta de transparencia financiera” de la administración, que sigue siendo controlada por Desarrollo Golf Coronado S.A. y otra empresa hermana llamada The Eisenmann Companies Inc.

Se trata de las empresas del presidente vitalicio del diario La Prensa , Ithiel Roberto Eisenmann.

La empresa estableció normas y cuotas de administración obligatorias dentro de un grupo de propiedades que no está registrado legalmente como Propiedad Horizontal.

Goossens presentó a Panamá América una serie de documentos donde sustenta los reclamos del grupo de residentes, así como las amenazas que han recibido de los abogados de las empresas de Eisenmann.

Incluso el 30 de diciembre de 2012, I. Roberto Eisenmann III remitió un correo a uno de los propietarios del grupo, afirmándole que Desarrollo Golf Coronado o The Eisenmann Companies “no están obligados, en ningún momento, a presentar estados financieros por la administración del Club Ecuestre”, a pesar de que todos los gastos son cubiertos con la cuota obligatoria que pagan los residentes del proyecto habitacional.

Goossens afirmó que todo se trata de una dictadura dentro del proyecto y que detrás de ello se juega con el dinero de terceras personas que, de buena fe, compraron una propiedad en este proyecto.

Explicó que el año pasado, viendo que ni Desarrollo Golf Coronado o The Eisenmann Companies tomaban la iniciativa de crear una asociación para traspasar la administración del Club Ecuestre, ellos como propietarios procedieron a inscribir legalmente a REUCE.

Pero la empresa de Eisenmann se adelantó a traspasar la administración del club a su hijo Roberto Eisenmann III por medio de una asociación que, según Goossens, no está formalizada: la Asociación de Propietarios Urbanización de Propietarios Club Ecuestre Coronado (APUCEC).

La afectada señaló que desde ese momento se incrementaron las prácticas abusivas, entre ellas el aumento sin consulta de la cuota de mantenimiento de 100 dólares mensuales a 175 dólares, la contratación de un servicio de basura al mismo grupo Eisenmann por el doble de lo que se pagaba, multas por 2 mil dólares, alquileres de oficina, así como cuotas extraordinarias no sustentadas de 250 dólares.

Incluso Goossens señaló que su grupo sacó cuentas de todos los gastos que se necesitarían hacer para administrar de forma óptima el Club Ecuestre Coronado y que los mismo no superan los 9 mil dólares mensuales. Sin embargo, Eisenmann III lo está haciendo por 19 mil dólares, de acuerdo con la denunciante.

Eisenmann se pronunció ayer sobre las acusaciones y dijo que no se trata de prácticas abusivas, sino de prácticas contractuales.

“El contrato que firmó ella (Goossens) la obliga a cumplir con ciertos requisitos que el Club establezca”, dijo el empresario.

También reiteró que como administrador no está obligado a presentar informes de gastos. “A pesar de eso, el año pasado presentamos un informe. Esto no es un PH, se maneja como un club”, indicó Eisenmann.

Goossens reconoce que el contrato que firmaron con Desarrollo Golf Coronado establece en una de sus cláusulas que ellos estarían obligados a pertenecer a una asociación constituida por la empresa.

Sin embargo, Goossens señaló que hasta ahora la única asociación que está legalmente constituida es la de los propietarios, pero la empresa no ha querido reconocerlo para no abandonar la administración.

El pasado 24 de febrero de 2013, Eisenmann se pronunció contra las solicitudes de REUCE. “Reiteramos que el control administrativo del Club Ecuestre únicamente se transferirá a la Asociación conformada por Desarrollo Golf Coronado S.A./The Eisenmann Companies Inc.”, dijo Eisenmann III. Fuentes de la Acodeco confirmaron que la denuncia fue admitida y que en primera instancia pasará por un proceso de conciliación. De no haber acuerdo entre las partes, el caso se presentaría a un tribunal de comercio, dijo la fuente