Re: Todos pagan el TSM?/does everybody pay the TSM
Publicado: Lun Oct 29, 2012 9:26 pm
OBLIGATORIEDAD - CUOTAS Y/O TASA DE SERVICIOS Y MANTENIMIENTO (TSM)
ANTECEDENTES Y ASPECTOS LEGALES
1. Deben verse las escrituras del contrato de compra de las 9 barriadas, donde a la letra dice: “declara el comprador que se obliga desde la fecha de la escritura, al pago de impuestos, tasa, contribuciones de aseo, valorización o cualesquiera otros tributos que inciden en la actualidad o en el futuro sobre la finca”.
Esta declaración es la aceptación del propietario sobre su obligación de pagar la cuota adecuada, según los costos reales y al no pagar, queda automáticamente moroso.
2. Por otro lado, en este contrato de compra dice: “declara asimismo el comprador que tiene conocimiento del Reglamento de la Asociación de propietarios… a que se someterá la finca de terreno…. Y acepta todos y cada uno de los derechos y obligaciones que se desprenden del mencionado reglamento”.
3. Es necesario también que los propietarios veamos el estatuto y reglamento de la asociación (artículo No. 10) donde se establece que la cuota de asociación es de $3.00, $5.00, (para lotes sin mejoras y lotes con mejoras).
Esta cuota se señala en los estatutos de 6 asociaciones formadas desde los años 1986, 1987, 1988, 1991, 1994 (Alcázar, Vigía, Castillo, Frente, Fortín y Torreón).
4. Las otras 3 asociaciones (Fortaleza, Guardián, Centinela) no especifican montos, pero en el artículo 9 se define esta responsabilidad y el artículo 56, dice: “la asociación contará con los siguientes recursos económicos: a) las cuotas ordinarias de mantenimiento (mensuales) de los miembros. El pago de las cuotas ordinarias es de obligatorio cumplimiento para todos y cada uno de los asociados”.
6. En ese entonces, la mayoría de los lotes eran del grupo Melo, porque estaban en venta y, por tanto, ellos cubrían una buena cantidad de gastos, incluyendo la reparación de las calles, ya que el proyecto estaba en desarrollo, así como sus infraestructuras. Dado que se declaran las calles como privadas, la Ley bajo la resolución No. 20-2003 del 21 de febrero de 2003, indica que la reparación de las mismas , son responsabilidad de los propietarios y no del Estado.
7. Como se observa, fácilmente, se establece en las primeras asociaciones una cuota de asociación o cuota de administración baja, que permitía cubrir en aquellos años gastos que eran bajos y pocos. Los gastos se pagaban contra facturación que presentaba el administrador.
8. Al transcurrir los años se va terminando la venta de los terrenos y surgen nuevos propietarios, que somos nosotros, pues hay más de 1,800 lotes vendidos, cambian las necesidades y los costos en general, como es la mano de obra, salarios, materiales, etc. A esto, hay que adicionar la responsabilidad de la reparación de las calles por cuenta de los propietarios.
9. Ante tal panorama y situación cambiante, es lógico que los ingresos son insuficientes y la administración/promotor, procede a efectuar cambios, estableciendo la primera cuota o tasa de mantenimiento, igual para todos los propietarios, apegada a la nueva realidad.
10. El cobro de la cuota de asociación o cuota de mantenimiento de $3.00 y $5.00 señalada en el estatuto, a que se refiere el punto 3) de este escrito, comunica el administrador/promotor que ellos la cobran hasta el 31 de diciembre de 1995, y que las asociaciones lo hagan directamente e indican que a partir del 1 de enero de 1996, se inicia la cuota de sericio y mantenimiento (TSM) y que sería cobrada, manejada por el administrador y/o el promotor.
12. Como las asociaciones no tenían la organización para hacer el cobro de la cuota de asociación, a que se refiere se pierde esta fuente de ingreso, que era el origen para la formación de un capital o un patrimonio para contar con recursos económicos propios que permitiesen realizar obras de bienestar y seguridad para los residentes de la barriadas, tal como lo indica uno de los objetivos señalado en el artículo 4 del estatuto de las 6 asociaciones mencionadas y el artículo 3, acápite e) donde se toca este concepto en los estatutos de las 3 asociaciones mencionadas a continuación.
13. Desde el año 1996 la cuota fija denominada TSM, es controlada al 100% por el administrador/promotor, con lo cual se paga a Altos de Vistamares, S. A. los gastos de alquiler de oficina, alquiler de club, servicios de personal para atender a los propietarios, para el mantenimiento, aseo, ornato, conservación, administración, reparación de calles, cobros, alquiler de autos, y se cubren el gasto de la recolección de basura.
10. Con esta forma o mecanismo de manejo, a falta de un contrato y a falta de asociaciones funcionando, los propietarios no tenemos ninguna participación y el administrador y/o promotor asume el rol de control total de los recursos económicos, con los cuales se autorizan ellos mismos, aprueban y hacen los cargos contables..
INTERPRETO QUE POR ESTATUTO LA CUOTA ES DE CONDICION LEGAL OBLIGATORIA Y POR CONTRATO DE COMPRA, ES TAMBIEN OBLIGATORIA PARA LAS 9 ASOCIACIONES..
Morosidad:
1. Según se ve y analiza, todos los propietarios de las 9 asociaciones , sea por estatuto, reglamento, o escritura de compra, tienen la obligación de pagar el TSM, así como cualquier diferencia que se haya dejado de cubrir , entre uno y otro aumento de esta tasa.
2. Los estatutos de las 3 asociaciones mencionadas en el punto 4), en el artículo 11, facultan a la Junta Directiva, a través del administrador, a tomar medidas contra los morosos en cuanto a suspender servicios, poner restricciones y proceder al cobro judicial,
3. Los 9 estatutos establecen también las cuotas extraordinarias, previamente aprobadas por la Asamblea General de Asociados, como se entiende son la cuota de asociación que dejó de cobrar el administrador/promotor.
4. Los propietarios morosos deben hacer un plan de pago para ponerse al día.
Conclusión:
COMO PROPIETARIA, DE MANERA RESPONSABLE RECONOZCO QUE LOS AUMENTOS DE UNA TASA O LA CREACIÓN DE UNA CUOTA O CAMBIOS QUE VIOLENTEN UN ESTATUTO TIENE QUE ESTAR APROBADO EN UNA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS Y ESTO HA SIDO IGNORADO POR EL ADMINISTRADOR/PROMOTOR.
TAMBIEN TENGO QUE RECONOCER QUE NOSOTROS LOS PROPIETARIOS, POR MUCHOS AÑOS, ADOPTAMOS UNA POSICION DE COMODIDAD, DESCONOCIMIENTO Y FALTA DE INTERES, IGNORANDO LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE ESTÁN SEÑALADOS EN LOS ESTATUTOS.
AHORA QUEREMOS PONER LA CASA EN ORDEN Y ES CORRECTO, PERO SERA UN PROCESO DE TRANSICION QUE DEBE HACERSE DE MANERA RESPONSABLE PARA QUE LA EMPRESA ADMNISTRADORA LOS ALTOS DE CERRO AZUL, S. A., PUEDA CONTINUAR HACIENDO SU TRABAJO TAL COMO ESTA SEÑALADO EN LOS ESTATUTOS Y REGLAMENTOS.
Independientemente de esta situación mencionada en los 3 últimos párrafos, no podemos dejar de considerar la obligatoriedad de pagar lo que se ha señalado, cubrir la morosidad, pues se trata de nuestros bienes personales, de nuestra tranquilidad y seguridad, de la conservación del área y de los bienes comunes, todo esto de un alto valor que no tiene precio.
Iris Quintero de Simons Altos del Frente No. 89
ANTECEDENTES Y ASPECTOS LEGALES
1. Deben verse las escrituras del contrato de compra de las 9 barriadas, donde a la letra dice: “declara el comprador que se obliga desde la fecha de la escritura, al pago de impuestos, tasa, contribuciones de aseo, valorización o cualesquiera otros tributos que inciden en la actualidad o en el futuro sobre la finca”.
Esta declaración es la aceptación del propietario sobre su obligación de pagar la cuota adecuada, según los costos reales y al no pagar, queda automáticamente moroso.
2. Por otro lado, en este contrato de compra dice: “declara asimismo el comprador que tiene conocimiento del Reglamento de la Asociación de propietarios… a que se someterá la finca de terreno…. Y acepta todos y cada uno de los derechos y obligaciones que se desprenden del mencionado reglamento”.
3. Es necesario también que los propietarios veamos el estatuto y reglamento de la asociación (artículo No. 10) donde se establece que la cuota de asociación es de $3.00, $5.00, (para lotes sin mejoras y lotes con mejoras).
Esta cuota se señala en los estatutos de 6 asociaciones formadas desde los años 1986, 1987, 1988, 1991, 1994 (Alcázar, Vigía, Castillo, Frente, Fortín y Torreón).
4. Las otras 3 asociaciones (Fortaleza, Guardián, Centinela) no especifican montos, pero en el artículo 9 se define esta responsabilidad y el artículo 56, dice: “la asociación contará con los siguientes recursos económicos: a) las cuotas ordinarias de mantenimiento (mensuales) de los miembros. El pago de las cuotas ordinarias es de obligatorio cumplimiento para todos y cada uno de los asociados”.
6. En ese entonces, la mayoría de los lotes eran del grupo Melo, porque estaban en venta y, por tanto, ellos cubrían una buena cantidad de gastos, incluyendo la reparación de las calles, ya que el proyecto estaba en desarrollo, así como sus infraestructuras. Dado que se declaran las calles como privadas, la Ley bajo la resolución No. 20-2003 del 21 de febrero de 2003, indica que la reparación de las mismas , son responsabilidad de los propietarios y no del Estado.
7. Como se observa, fácilmente, se establece en las primeras asociaciones una cuota de asociación o cuota de administración baja, que permitía cubrir en aquellos años gastos que eran bajos y pocos. Los gastos se pagaban contra facturación que presentaba el administrador.
8. Al transcurrir los años se va terminando la venta de los terrenos y surgen nuevos propietarios, que somos nosotros, pues hay más de 1,800 lotes vendidos, cambian las necesidades y los costos en general, como es la mano de obra, salarios, materiales, etc. A esto, hay que adicionar la responsabilidad de la reparación de las calles por cuenta de los propietarios.
9. Ante tal panorama y situación cambiante, es lógico que los ingresos son insuficientes y la administración/promotor, procede a efectuar cambios, estableciendo la primera cuota o tasa de mantenimiento, igual para todos los propietarios, apegada a la nueva realidad.
10. El cobro de la cuota de asociación o cuota de mantenimiento de $3.00 y $5.00 señalada en el estatuto, a que se refiere el punto 3) de este escrito, comunica el administrador/promotor que ellos la cobran hasta el 31 de diciembre de 1995, y que las asociaciones lo hagan directamente e indican que a partir del 1 de enero de 1996, se inicia la cuota de sericio y mantenimiento (TSM) y que sería cobrada, manejada por el administrador y/o el promotor.
12. Como las asociaciones no tenían la organización para hacer el cobro de la cuota de asociación, a que se refiere se pierde esta fuente de ingreso, que era el origen para la formación de un capital o un patrimonio para contar con recursos económicos propios que permitiesen realizar obras de bienestar y seguridad para los residentes de la barriadas, tal como lo indica uno de los objetivos señalado en el artículo 4 del estatuto de las 6 asociaciones mencionadas y el artículo 3, acápite e) donde se toca este concepto en los estatutos de las 3 asociaciones mencionadas a continuación.
13. Desde el año 1996 la cuota fija denominada TSM, es controlada al 100% por el administrador/promotor, con lo cual se paga a Altos de Vistamares, S. A. los gastos de alquiler de oficina, alquiler de club, servicios de personal para atender a los propietarios, para el mantenimiento, aseo, ornato, conservación, administración, reparación de calles, cobros, alquiler de autos, y se cubren el gasto de la recolección de basura.
10. Con esta forma o mecanismo de manejo, a falta de un contrato y a falta de asociaciones funcionando, los propietarios no tenemos ninguna participación y el administrador y/o promotor asume el rol de control total de los recursos económicos, con los cuales se autorizan ellos mismos, aprueban y hacen los cargos contables..
INTERPRETO QUE POR ESTATUTO LA CUOTA ES DE CONDICION LEGAL OBLIGATORIA Y POR CONTRATO DE COMPRA, ES TAMBIEN OBLIGATORIA PARA LAS 9 ASOCIACIONES..
Morosidad:
1. Según se ve y analiza, todos los propietarios de las 9 asociaciones , sea por estatuto, reglamento, o escritura de compra, tienen la obligación de pagar el TSM, así como cualquier diferencia que se haya dejado de cubrir , entre uno y otro aumento de esta tasa.
2. Los estatutos de las 3 asociaciones mencionadas en el punto 4), en el artículo 11, facultan a la Junta Directiva, a través del administrador, a tomar medidas contra los morosos en cuanto a suspender servicios, poner restricciones y proceder al cobro judicial,
3. Los 9 estatutos establecen también las cuotas extraordinarias, previamente aprobadas por la Asamblea General de Asociados, como se entiende son la cuota de asociación que dejó de cobrar el administrador/promotor.
4. Los propietarios morosos deben hacer un plan de pago para ponerse al día.
Conclusión:
COMO PROPIETARIA, DE MANERA RESPONSABLE RECONOZCO QUE LOS AUMENTOS DE UNA TASA O LA CREACIÓN DE UNA CUOTA O CAMBIOS QUE VIOLENTEN UN ESTATUTO TIENE QUE ESTAR APROBADO EN UNA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS Y ESTO HA SIDO IGNORADO POR EL ADMINISTRADOR/PROMOTOR.
TAMBIEN TENGO QUE RECONOCER QUE NOSOTROS LOS PROPIETARIOS, POR MUCHOS AÑOS, ADOPTAMOS UNA POSICION DE COMODIDAD, DESCONOCIMIENTO Y FALTA DE INTERES, IGNORANDO LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE ESTÁN SEÑALADOS EN LOS ESTATUTOS.
AHORA QUEREMOS PONER LA CASA EN ORDEN Y ES CORRECTO, PERO SERA UN PROCESO DE TRANSICION QUE DEBE HACERSE DE MANERA RESPONSABLE PARA QUE LA EMPRESA ADMNISTRADORA LOS ALTOS DE CERRO AZUL, S. A., PUEDA CONTINUAR HACIENDO SU TRABAJO TAL COMO ESTA SEÑALADO EN LOS ESTATUTOS Y REGLAMENTOS.
Independientemente de esta situación mencionada en los 3 últimos párrafos, no podemos dejar de considerar la obligatoriedad de pagar lo que se ha señalado, cubrir la morosidad, pues se trata de nuestros bienes personales, de nuestra tranquilidad y seguridad, de la conservación del área y de los bienes comunes, todo esto de un alto valor que no tiene precio.
Iris Quintero de Simons Altos del Frente No. 89