ESTATUTO(PROYECTO) INICIO DEL DEBATE

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Estimados Propietarios de las 9 lotificaciones del Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul:
Antes de que llegue a sus manos el borrador del proyecto-estatuto, nos permitimos dar las siguientes explicaciones:
JULIO 2011- MAYO 2014: Tema tratado en diferentes tipos de reuniones con Altos de Vistamares, S. A. en las cuales se han hecho compromisos y acuerdos que no se cumplieron en su momento.
OCTUBRE 2012: El Comité de Estatuto finalizó un análisis y evaluación de los 9 estatutos de asociaciones inactivas desde hace 20 años, lo cual entregó a Altos de Vistamares, S. A.
20 ENERO 2013: Altos de Vistamares, S. A. propone crear un grupo de propietarios para continuar con el objetivo de resolver la legalización de una asociación y se crea allí mismo la Comisión de Asociación.
31 MAYO 2014: Altos de Vistamares, S. A. explica y plantea 2 propuestas para lograr la legalización y el funcionamiento de una sola asociación, aprobándose en esa reunión crear una nueva asociación, después que esta empresa había analizado su viabilidad y planteó que era la más conveniente y se forma el Comité Directivo Fundacional para iniciar el proceso de su organización.
METODOLOGIA UTILIZADA PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO ESTATUTO: se llevó a cabo con la dinámica de mantenerse apegado a las Leyes de la República de Panamá, responder a los objetivos y fines de la asociación, contemplar los temas de interés, necesidades y preocupaciones de los propietarios y que fueran asuntos pertinentes a un estatuto.
1. Se inició el desarrollo del Estatuto utilizando el de la Asociación de Propietarios de Altos de La Fortaleza.
2. Cada miembro de la Comisión dio, por escrito y en reuniones, sus recomendaciones, sugerencias y manifestaron sus preocupaciones, mismas que fueron consideras e introducidas, lo cual originó versiones que fueron mejorándose, hasta llegar a la No. 7.
3. Se hizo un esfuerzo de traducción al inglés de la versión No. 4 que era la disponible en ese momento, y se mandó a propietarios extranjeros, quienes hicieron sus observaciones, sugerencias y manifestaron sus preocupaciones, lo cual se contempló y se incluyó aquello que era pertinente.
4. Por medio del Fórum de Pacar se invitó a todos los propietarios para que se unieran al grupo de revisión del proyecto-estatuto e hicieran su aporte.
5. Se establece un Comité Revisión Estatuto y se da inició la tarea final de revisar artículo por artículo que finalizó en este mes octubre de 2014.
6. Ahora estamos en la etapa donde todos los propietarios tendremos la oportunidad de participar, leer este proyecto estatuto y hacer las observaciones y sugerencias, para mejorar el mismo.
POSTERIORMENTE QUEDARAN LOS SIGUIENTES PASOS QUE DEBEMOS CUMPLIR:
1 . El abogado que representará a los propietarios hará su revisión final al proyecto-estatuto ven cuanto a su estructura legal y hará las recomendaciones legales.
2. Entregar a Altos de Vistamares, S. A. la versión final del proyecto-estatuto visto por el abogado a efecto de considerar el mismo y realizar un reunión con el Comité Directivo Fundacional y la Comisión de Asociación.
3. Altos de Vistmares, convocará a reunión para aprobar el proyecto estatuto final y los propietarios elegirán la Junta Directiva
4. El abogado que representa a los propietarios iniciará el proceso para solicitar la aprobación ante el Ministerio de Gobierno y la inscripción en el Registro Público.
Estamos finalizando de incorporar los últimos cambios sugeridos y de inmediao les enviaremos el borrador proyecto-estatuto, versión No. 7-
Saludos cordiales,
Coordinadora ComisiónAsociación - Iris Quintero de Simons

[tsimons]

Adjunto el proyecto-estatuto borrador Versión No. 7.
Con esta presentación SE INICIA EL DEBATE VIRTUAL entre todos los propietarios, sean panameños o extranjeros, para participar, conocer, corregir, sugerir, cambiar y añadir sus ideas, de tal forma que podamos contar con un estatuto único, tal como lo señala el Acta que recibimos de la empresa del Grupo Melo, Altos de Vistamares, S. A. o Altos de Cerro Azul.
Consideramos que podemos poner un plazo para este intercambio de información, mismo que será hasta el mes de noviembre de 2014. A partir de esta fecha iniciamos a evaluar todos los puntos que se hayan presentado y tener listo un proyecto-estatuto borrador final y poder continuar así con las acciones para lograr la legalización y funcionamiento de una asociación.
Solamente les pedimos que sean específicos cuando hagan sus intervenciones, señalando el artículo o el lugar donde piensan deben considerarse sus aportes.
Sus respuestas pueden ser por este medio o a la cuenta de correo:

representantes@altosdecerroazulresidencial.org


Saludos Cordiales,
COMITÉ DIRECTIVO FUNDACIONAL Y COMISION DE ASOCIAON

[Marco]

Gracias por coordinar y completar este importante trabajo que usted. Al adherirse a la ley los propietarios recuperarán su voz en nuestros asuntos.

Leslie "Marco" Lieurance
233 El Centinela

[colmport]

Is it possible to obtain an English version of the proposal posted 10/23/14. My Spanish is aun peor and it would take me years to effectively translate this tome. I could probably print out the document and pay a professional translator here in Ohio but I am not so inclined. I want to bring myself up to speed before my wife and I return for the winter in a few weeks.

Mark P. Ort
#61, Altos del Torreon

[Marco]

Mark -

I understand there are a couple of translators at work on making an English version. We have to be a bit patient for such a lengthy document.

[iqsimons]

Buen día:
Qué bueno que se ha tocado este tema a nivel público.
No tenemos traductor oficial ni fondos para pagar este servicio profesional. Sin embargo, se han ofrecido 3 propietarios voluntarios para formar un Comité de Traducción para hacer un esfuerzo y realizar esta tarea poco a poco, sujeto a una advertencia de que no es una traducción oficial, va a demorar y que es una versión borrador de apoyo.
El trabajo se ha dividido, pero como bien debemos considerarlo es bastante material.
Como dentro del residencial hay muchos propietarios que podrían contribuir porque dominan muy bien el español y el inglés, se aliviaría el volumen de información a traducir, por lo que LES INVITAMOS A QUE SE INSCRIBAN CON LA COORDINADORA DE TRADUCCION señora Nelva Brown....Favor de ponerse en contacto con ella quien les puede asignar unas 2 o 3 páginas.....(NO ES MUCHO).

correo electrónico: nene1945@gmail.com.

Entre más propietarios participen, pronto se contaría con un borrador de traducción al inglés del proyecto-estatuto, versión No. 7.

Saludos cordiales.....

[9FORTALEZA]

JUSTIFICACIONES A LOS CAMBIOS PROPUESTOS
Art.2- La asociación MANTENDRÁ una oficina de enlace en la ciudad de Panamá. Creo que sabiendo de que la mayoría de los propietarios residen en la ciudad, es imperativo que exista una oficina de fácil acceso para todo tipo de trámites con la asociación y/o administración incluyendo el pago de cuotas entre otros.

Art.4- Se incorpora como parte integral de los estatutos los decretos y leyes nacionales que reglamentan la existencia del mismo.

Capitulo II Glosario- Se incluyen las áreas destinadas a las aceras. Aunque nadie las construye, estás son exigidas por Ingeniería Municipal y son servidumbre. Hay personas que incluso toman estas servidumbres como propios y no lo son.

Capitulo III art.5- Cuando yo compré era un residencial vacacional, ahora es un residencial privado. El caso es que hay actividades que no van de acuerdo a esto. Tenemos explotaciones comerciales que en su mayoría no son legales al no estar registradas según las leyes nacionales y municipales, no pagan impuestos y muchas veces ni siquiera pertenecen a personas con permiso de trabajo o para ejercer negocios. El resultado es que hay un trafico de personas ajenas al residencial que acceden bajo este rubro. Hay leyes especificas que gobiernan la operación de hoteles, B&B y hostales. Al igual que hay leyes que gobiernan el alquiler de casas bajo el Ministerio de Vivienda y Autoridad de Turismo. Si alguien quiere dedicarse a esto debe tener la autorización tanto de la asociación como de las autoridades pertinentes.

Art.10- c. Aceras.

Articulo 21a: Todo arrendamiento deberá cumplir con las normas establecidas por el Ministerio de Vivienda, la ley 80 del 8 de noviembre del 2012 ( articulo 21 ) y otras normas legales que rigen esta actividad en el territorio nacional. Por motivos de seguridad se deberá notificar la identidad de los arrendatarios a la administración.

Art. 25- d) Mantener cualquier construcción, mejora o remodelación de sus viviendas en estado de abandono, por falta de limpieza, mantenimiento y suspensión de la obra. Utilizar las áreas comunes tales como calles y otras para almacenar material de construcción ( sacos de arena, piedra, etc ) y/o utilizarlas para hacer mezclas de concreto.

Art. 25- k) Ocupar y/o acampar permanente o temporalmente para su uso privado y/o comercial en las instalaciones, zonas o casas destinadas al uso común, salvo que medie previa autorización de la Junta Directiva y se tomen las medidas sanitarias del caso.
La razón para esto es que no existen las facilidades sanitarias suficientes para sustentar esto, entonces las personas entran en los trillos a hacer sus necesidades lo cual daña y contamina el lugar. También hay que averiguar si esto se hace con un fin comercial a costa de los propietarios ya que la limpieza y mantenimiento la pagamos nosotros.

Art. 25- Agregar lo siguiente. .
La caza, pesca y recolección de especies nativas.
El uso de armas de fuego, perdigones, pellets o paintballs.

De hecho ya existe esa prohibición pero no se cumple. Se puede comprender que instituciones como STRI y la Universidad colecten especímenes para su estudio pero, hay personas que las colectan para otros usos y tenemos que vernos en el espejo de “El Valle” que sus especies nativas han desaparecido al punto de que APROVACA es una asociación que se dedica a cultivar especies de orquídeas nativas para replantar en el bosque porque los campesinos las sacan para venderlas.
Por otro lado es una lástima ver como gente sin necesidad pescan las carpas del lago para comérselas, como si lo necesitaran. Dos carpas que saquen por fin de semana acaban con la población en un año, además…que pena, comerte una carpita del lago, a ver cuando comienzan con las tortuguitas.
El uso de estas armas debe estar prohibida por su peligrosidad y la agresión que se ejerce sobre las especies silvestres matando aves y mamíferos. El uso de armas de protección personal está regida por la ley y no deben ser usadas indiscriminadamente.

Artículo 33: Habrá quórum en la Asamblea general cuando en la primera convocatoria, a la hora fijada, se verifique el quórum y se encuentren presentes o debidamente representados la mitad más uno de los asociados que estén al día. Si no estuviesen presentes la mitad más uno de los asociados, ese mismo día se hará un segundo llamado sesenta (60) minutos más tarde donde el quórum requerido mínimo debe ser del 25% y si este no se logra treinta minutos (30) más tarde se hará un tercer llamado en cuyo caso se abrirá la sesión con el número de asociados presentes o representados siempre y cuando su número no sea menor al 10%, lo cual se hará constar en acta que levante el Secretario o el Fiscal de la Junta Directiva o a quien se designe esta función. Si el mínimo de 10% no se alcanza, la sesión se cancela por falta de quórum.

“Pienso que si el 10% de los miembros puede llamar a una asamblea general para promover un cambio, ese mismo porcentaje debe ser el mínimo para hacer el quórum. Debe haber un principio de representatividad y no que una asamblea pueda ser conformada por cinco personas, eso daría pie a tomar muchas medidas inconsultas. Debemos pensar siempre que tenemos que incluir contrapesos que aseguren que los oficiales actúen según el interés de la mayoría.”

Artículo 35: La convocatoria para la Asamblea General, ya sea ordinaria o extraordinaria, deberá hacerse con no menos de diez (15) días ni más de treinta (30) días de anticipación a la fecha de la Asamblea, por cualesquiera de los siguientes medios:
“ Quince días. Por que? Son dos fines de semana, tenemos que aceptar que la mayoría solo acude a Cerro Azul los fines de semana, así se aseguran dos fines de semana para que se les informe de la asamblea.”

Articulo 35 - La citación deberá indicar el lugar, día, fecha, hora, la agenda de la reunión y anunciar lo establecido en el artículo 33 sobre el quórum, si así se considera pertinente. El lugar podrá ser en los Altos de Cerro Azul si la fecha cae en fin de semana, de lo contrario el lugar deberá ser en las oficinas de la ciudad para facilitar la concurrencia de la mayoría de propietarios.
“ Es importante promover la participación mayoritaria de la membresía, por lo cual hay que evitar la posibilidad de convocar las reuniones en lugares y fechas que impidan la participación de la mayoría. Si yo convocara una asamblea un miércoles a mediodía en el Club de los Altos utilizando las normas en este borrador No.7, tendría quórum con tres personas. Por eso contrapesos para evitarlo.”

[9FORTALEZA]

Un punto muy importante a tener en cuanta por todos es que la única versión legal de este estatuto es en español y que su interpretación en español es la única con validez legal en la República de Panamá. Sabemos de la importancia de tener traducciones de la misma para información de los que no hablan el idioma oficial del país pero, debe quedar entenderse que estás son solamente informativas y que en cualquier conflicto de interpretación prevalece la de español.

[iqsimons]

Mensaje enviado as la cuenta de correo del administrador del fórum


De: Itzel Fong Gadea [mailto:itzelfong@hotmail.com]
Enviado el: viernes, 31 de octubre de 2014 07:55 a.m.
Para: admin@altosdecerroazulresidencial.org; <eltorreon@altosdecerroazulresidencial.org>; <cdf@altosdecerroazulresidencial.org>
Asunto: Sobre los arrendamientos

Opino que no sólo INFORMAR a la administración de los arrendamientos, pero sino proporcionar
cédula o pasaporte y hacer un breve search en google, y dar aprobación. No vaya a ser que la gente sin saber arriende a otro “wild Bill”.
si es persona jurídica, pedir certificado de registro pùlbico y copia de los dignatarios,

en este país ya tenemos que andar paronoicos.
Itzel Fong - El Torreón No. 170


Itzel Fong
El Torreón
No. 170

[avechaser]

English below.
Ha habido correspondencia anterior sobre este asunto. Se ha sugerido que los lotes sin mejoras deben pagar - en concepto de cuotas de asociación para sufragar gastos de administración y mantenimiento - el 50% de lo pagan los lotes con mejoras.
Originally Grupo Melo no cobraba una Tasa de Mantenimiento (TSM) sino la cuota de asociación que - por contrato de compraventa y por estatutos de la asociación de propietarios - era el único cargo que todo propietario tenía que pagar para sufragar los costos regulares de administración y mantemiento (para gastos extraordinarios había el mecanismo de cuota única especial).
Se estipuló en los estatutos de El Torreón que los lotes con mejoras estaban obligados a pagar B/.5.00 por mes y los lotes sin mejoras B/3.00, con una rebaja del 40%. Las cuotas podrían ser aumentados en el caso que los gastos regulares subiesen, pero no se podría alterar esta relación entre cuotas de lotes mejoradas y no-mejoradas a menos que la Asamblea General lo autorice. Hasta donde tengo conocimiento, los estatutos de todas las áreas de Altos de Cerro Azul contenían una claúsula similar y nunca se autorizo un cambio a dicha relación.
En otro documento - que desafortunadamente no encuentro - se estableció una relación del 65%. Podría ser que lo leí en los estatutos de otra de las 9 barriadas.
En 1996, Grupo Melo unilateralmente decidió dejar de cobrar la cuota de asociación y en su lugar empezó a cobrar TSM. Por un tiempo respetó el diferencial entre los dos tipos de lote, pero hoy en día ha puesto los dos al mismo nivel (lo cual no es justo).
Al reemplazar las nueve viejas asociaciones con una sola propongo respetar lo que originalmente se pactó. O sea, los lotes baldíos no deben pagar más del 60 o 65% de lo que pagan los lotes con mejoras. Existe el precedente. Y se debe incluir en los estatutos nuevos.

PD Dicho sea de paso, en el contrato de compra-venta entre Melo y su comprador original, se estipuló que al traspasar su propiedad a un tercero - por venta, herencia, lo que sea - el comprador tenía que avisar al nuevo dueño que tenía que aceptar las mismas restricciones y condiciones del contrato original. Muchos por mala fe o por ignorancia no lo hicieron...

ENGLISH

There has been previous correspondence about this subject. It has been suggested that unimproved (empty) lots should pay association dues to cover maintenance and administration costs at a rate of 50% of the amount due for developed lots.
Originally and for several years Melo Group did not collect a TSM but rather the association dues that - by contract and statutes - every property owner was obliged to pay in order to cover all the aformentioned costs. The dues were the only charges we legally had to pay to cover regular expenses (extraordinary expenses could be covered by a one-off additional payment)
It was stipulated in the statutes for El Torreón that improved lots paid $5.00 per month, and unimproved lots $3.00, that is 60%. The dues could be raised when costs increased, but the 40% "discount" for unimproved lots could not be changed except by decision of the General Assembly. As far as I am aware, the statutes for all the other areas of Altos de Cerro Azul contained a similar clause and the relationship was never changed.
In another document - that I cannot find at the moment - a 65% relationship was established. It may have been contained in the statutes for anothe section of the development.
In 1996 Melo Group unilaterally decided to stop collecting the associations' dues and replaced them with a TSM, the proceeds of which went into Melo coffers rather than the associations'. For a while it respected the difference between the two types of lot, but later on put the two at the same level (which is unfair)
As we are now replacing the 9 old associations with just one, I think we should respect what was agreed when the project was first established. That is to say that empty lots should pay no more than 60 or 65% of what developed lots pay. The precedent exists. And this should be included in the new statutes.

Bill
Lote 142, Torreón

PS By the way, in the sales contracts between Melo and his original buyer, it was stipulated that on transferring the property to someone else - eg by selling or gifting it - he or she had to pass on the restrictions and obligations contained in the original contract to the new owner. Many - through bad faith or ignorance - have failed to do that.