Definition of HOA/Asamblea General de Propietarios

[tsimons]

Estimados propietarios
Deseo recordarles a todos los propietarios de los Altos de Cerro Azul (1982 propietarios) que los Estatutos de las 9 Asociaciones establecen en el artículo 25 para Altos de la Fortaleza, Altos del Guardían y altos de Centinela; mientras que para las otras asociaciones (El Frente, El Castillo, Alcazar, El Vigia, El Torreón, El Fortín) es el artículo 25 de los estatutos de esas asociaciones (ustedes pueden verificarlo en los estatutos posteados en este forum):

Artículo 26: "La Asamblea General de Asociados celebrará anualmente una reunión ordinaria durante los últimos 15 días del mes de noviembre, la cual se convocará de acuerdo a lo establecido en estos Estatutos y tendrá lugar preferentemente en el domicilio de la asociación o en la Ciudad de Panamá".

Y la convocatoria se establece en el artículo 29 para Fortaleza, Guardían y Centinela; mientras que para El Frente, El Castillo, Alcazar, El Vigia, El Torreón, y El Fortín corresponde al artículo 28 con la corrección de 15 días antes en vez de 10:

Artículo 29: "La convocatoria para la Asamblea General de Asociados, ya sea ordinaria o extraordinaria, deberá hacerse con no menos de diez (10) días ni más de treinta (30) días de anticipación a la fecha de la Asamblea, por cualesquiera de los siguientes medios: a) Mediante envio por correo certificado; b) Mediante entrega personal de la citación; y c) Mediante publicación en un solo día en un diario de circulación nacional. La citación deberá indicar el lugar, fecha y agenda de la reunión".

Este es un derecho que tenemos todos los propietarios, estipulados en los Estatutos que confeccionó el promotor para incorporarnos a todos en las Asociaciones, pero lamentablemente no se cumple! año tras año!!

Nos estamos acercando a la fecha tope para la convocatoria y me temo que este año tampoco tendremos Asamblea General de Asociados! si no hacen la convocatoria!

QUE OPINAN USTEDES PROPIETARIOS DE ESTA SITUACION ?????

Terani Simons
Altos del Frente 89

[naydaperezrobledo]

Buen día

A mi modo de ver, el tener muchas asociaciones es una forma de debilitar la fuerza que puede tener una colectividad de casi 2000 propietarios. La medida de mitigación de esta situación ya está planteada... se las recuerdo... Establecer una Junta General (tipo "federación") con representatividad de cada una de las asociaciones existentes para canalizar con la Administradora, los temas que preocupan a los propietarios.

Alguien tiene que tomar el liderazgo...los integrantes de PACAR han estado gestionando un espacio que permite vincularnos y visibilizar situaciones que, de otra forma, pasarían totalmente desapercibidas. Conviene hacer alianzas internas entre PACAR, los propietarios residentes de Altos de Cerro Azul y los propietarios no residentes que tengan tiempo e interés en aportar a normalizar una situación que a los propietarios se nos ha salido de las manos.

Pregunta: Alguien conoce el documento (contenido, vencimiento, obligaciones) a través del cual los propietarios contratamos a la actual Administradora. Necesitamos ese contrato si existe...si no existe un contrato físico que se pueda leer y citar...tendremos que solicitar mediación porque un servicio de ese tipo y que administra tantos ingresos, no puede estar en el aire ni prestarse a subjetividad.

Los propietarios somos los dueños (parece redundante) y hemos contratado a una empresa que nos brinde el servicio de mantenimiento para el cual pagamos una TSM, sin embargo, pareciera que la administradora fuera la dueña porque es quien impone unilateralmente las reglas del juego sin respetar los acuerdos con los propietarios ni hacernos partícipes de las decisiones.

Finalmente propongo

1.Retomar la conformación de la Junta General (aunque sea de carácter provisional)
2.Generar una comunicación a la Promotora, con la firma de esta Junta General, sobre la fecha de la Asamblea que establecen los estatutos
3.Rescatar el contrato para la administración del proyecto
4.Elaborar una agenda clara, precisa y concisa, para el día de la Asamblea.

Si les parece conveniente esta propuesta habrá que identificar quienes pueden impulsarla inicialmente en terreno.

Soy propietaria de La Fortaleza 42 pero no resido en el área...se que hay propietarios de La Fortaleza que residen allí. Voy a estar el sábado 6 (pasado mañana) desde las 7:00 a.m. en el lote, agradezco cualquier contacto, voy a intentar conversar con los De La Torre que viven cerca de Fortaleza 42.

Agradezco que me mantengan al tanto para aportar en la medida de mis posibilidades.

Saludos cordialísimos y, por favor....manténganse persistentes en el tema.

Nayda Pérez
Fortaleza 42

[tsimons]

Hola a todos,

Puedo apreciar que ya una propietaria tiene la visión correcta del porque estamos solicitandole a la Administración y las Juntas Directivas que POR FAVOR convoquen las Asambleas Generales este año, y no se conviertan otra vez en incumplidores de los mismos estatutos que originalmente confeccionaron, aprobaron e impusieron a todos los que compramos en este bellísimo lugar!

Para evitar cualquier mala interpretación de lo que estoy proponiendo, debo una vez más declarar que NO QUEREMOS LA SALIDA DEL GRUPO MELO, NI QUEREMOS SER ADMINISTRADORES! Lo que realmente desemos es que tanto la Junta Directiva, como la Administración cumpla con los Estatutos que ellos mismos hicieron y que nos permitan ejercer nuestros derechos! Si pelear por mis derechos me convierte en un problema para la Administración y para algunos propietarios que no quieren que se diga nada a la Administración, entonces lo lamento mucho, pero no por eso debo renunciar a reclamar respetuosamente mis derechos como propietario!.

Artículo 34: "El término de duración del cargo de Director será de un (1) año, el cual se ejercerá hasta que la nueva Junta Directiva tome posesión" así lo estipulan los estatutos de Fortaleza, Guardían y Centinela; mientras que el El Frente corresponde al Artículo 36 y el período es por dos años y así en los otros estatutos. No ha habido cambios de la Junta Directiva desde 1994 en las tres primeras asociaciones mencionadas; mientras que en las otras, no ha habido cambios desde 1991 en el Frente, desde 1986 en Alcazar y Castillo y desde 1987 en Vigía, Torreón y Fortín. No puedo entender como puede violar sus propios principios!.

Por otra parte, dentro de los Estatutos de éstas Asociaciones se estipula que tenemos el derecho a nombrar y remover cargos en la Junta Directiva; Aprobar la creación de comités o sub-comités; Reformar estos estatutos; Autorizar ejecución de obras que requieran fondos de la Asociación; Revisar y opinar sobre el informe anual de la Junta Directiva y del Administrador; Aprobar el balance de situación anual; Conocer y aprobar el presupuestopara el año siguiente; Aprobar o improbar el aumento de cuotas; Fijar el el monto de las sumas que podrá disponer la Junta Directiva y el Administrador y otros.

El problema es, que como miembro de la Asociación de Propietarios, NO HE PODIDO EJERCER NINGUNO DE ESTOS DERECHOS y realmente creo que esto está mal y apelo a la Junta Directiva y a la Administración a ponerle remedio a esta situación!

QUE OPINAN USTEDES ????

Terani Simons
Altos del Frente 89

[Jac]

Nayda,

Soy del comité PACAR, aun cuando sólo resido 6 meses en Cerro Azul. Me identifico
con su planteamiento y veo con agrado que entiende el problema más importante
del residencial.

Necesitamos gente como usted para empezar a activar la Asociación de la Fortaleza y más adelante,
lograr, como lo pide la ley, Una SOLA Asociación con representantes de las otras barriadas.

PACAR ha realizado mucho trabajo de investigación y de divulgación de la información en el foro,
y a pesar de eso, la gente no reacciona.

En Cerro Azul hay gente satisfecha con los servicios de la Administración, que piensa que la cuota
del TSM debe ser más alta y que no se debe importunar a Vistamares, pidiéndole los estados de
cuenta.
Otra gente, no está satisfecha, pero no quiere involucrarse, y otra sólo visita Cerro Azul algunos fines
de semana, no se da cuenta, por ejemplo del estado de muchas calles y no se interesa.

Personalmente, pienso que los servicios de la Administración son bastante deficientes, y que mientras
no sepamos cómo se gasta nuestro dinero, no podremos avanzar en el mejoramiento del residencial.

El contrato a que ud. hace referencia, se ha solicitado en varias oportunidades a Vistamares, sin que
nos hayan dado ninguna respuesta. Pienso que ese contrato no existe. Ni nunca los propietarios
decidieron contratar una administración.
Vistamares creó la Administración Altos de Cerro Azul, para "administrar los bienes propios del Grupo
Melo" en el residencial. En la oficina de ventas en CA, ud. lo puede leer en un cuadro colgado en la
pared a la entrada.
Para mí, esa Administración no tiene ninguna legalidad, como tal. Además, no cumple con sus obligaciones
de hacer reuniones anuales, ni rendición de cuentas, entre otras.

Debemos unirnos para lograr que la Administración nos respete como propietarios y respete la ley.


Ana Inés Lorenzana
Frente 50

[iqsimons]

Soy propietaria de Altos del Frente, Lote No. 89, me uno a los planteamientos concretos hechos por la señora Nayda Pérez de Altos de la Fortaleza, Lote 42, en el entendido que los mismos podrían estar sujetos a cambios de acuerdo a la mejor asesoría que se pueda lograr, con la intervención de todos los propietarios y a nivel personal me permito exponer algunas ideas y responder algunos puntos a Nayda, que también Ana Inés y Terani han expuesto. Formo parte del Grupo Pacar.

1. Ahora mismo los propietarios no tenemos ni un $ en algún fondo común, para enfrentar gastos que requieren las convocatorias si lo hacemos por nuestra cuenta, ni para pagar asesorías, a menos que nos metamos la mano en el bolsillo y pongamos nuestra cuota económica de sacrificio.

2. No vemos cuándo el promotor ejecutará lo prometido de llamar a la asamblea general para el cambio de Junta Directiva o si su deseo es continuar con el status quo .

3. Tenemos que decidir los propietarios si queremos continuar igual para nuestra comodidad, tal como año tras año lo hemos demostrado (en este grupo me incluyo), donde nuestros derechos son violentados y no tomamos ningún tipo de decisión, ni aprobamos todo aquello que nos faculta la Ley, los Estatutos y Reglamentos.

4. Personalmente, considero que ya es suficiente y tenemos la capacidad para resolver en conjunto con los señores Melo esta situación de manera armónica en bienestar de todos, por medio de un plan de trabajo mancomunado, de transición y de operación.

5. Ante la situación actual de 9 asociaciones, se requieren entonces 9 asambleas que se tienen que convocar, lo cual tiene un costo y ninguna asociación tiene ningún tipo de recurso para cubrir los mismos, a menos que los propietarios nos pongamos de acuerdo en poner una cuota, ya que todos los recursos económicos son manejados por la Administradora o se le exija al Promotor que cumpla con los estatutos.

6. Se ha solicitado el contrato hecho por el promotor Altos de Vistamares y la Administradora los Altos de Cerro Azul, ambas empresas del grupo Melo, pero hasta la fecha no se ha suministrado.

7. Como parte de un plan de trabajo elevamos varias interrogante a Melo, entre otras preguntamos: cuál era el status del proyecto, pues aún no sabemos si sigue siendo un proyecto para el promotor. Lo que sí sabemos es que los propietarios en la suma total representamos aproximadamente el 94% y el 6% son lotes pendientes por vender que son del promotor. En cuanto al status del proyecto, de las asociaciones y otros temas, no recibimos respuesta, por lo que el grupo Pacar decidió hacer sus propias investigaciones.


8. En el siguiente link están los estatutos y reglamentos de 7 asociaciones debidamente inscritas en el registro público más las 2 asociaciones aprobadas por el Ministerio de Gobierno y Justicia, pero no registradas (El Torreón y El Fortín)

https://docs.google.com/folder/d/0B1WeW ... 5M2Mw/edit


9. Dada la experiencia, la comunidad, por temor a un deterioro de las barriadas, manifiesta su deseo de que continúe el Administrador que es Administradora Altos de Cerro Azul, S. A. , empresa de Melo.

10. Debemos s ejercer nuestro derecho de dirigir y aprobar, todo lo que es de nuestra competencia.

11. Nos enfrentamos a la nueva Ley 31 del 10 de junio de 2010, publicada en la Gaceta Oficial 26558-A del 18 de junio de 2010, que -entre muchos temas importantes- toca en el Artículo 2, numerales 4 y 6 y en el parágrafo del mismo artículo, señala que se reglamentarán las lotificaciones o residenciales como la nuestra, sin fines de lucro. Esta Ley No. 31 está en proceso de reglamentación final por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT), misma que en estos momentos se finalizó y entendemos está en proceso de consulta final. (Ver la Ley en link que se señala en este forum)

12. Se cuenta con un solo portón de entrada, lo cual es indicativo de que solamente debe existir una asociación, con un solo estatuto y un solo reglamento, lo cual sería operativo para dirigir y que sea bien administrada en beneficio de toda la comunidad.

13. Nos indicó Melo que los propietarios tenemos que resolver el problema de las 9 asociaciones para crear una sola. Sin embargo todos los estatutos y reglamentos no son iguales, por lo que se requiere hacer un solo estatuto, un solo reglamento y actualizar los mismos a la nueva Ley y su reglamento e incorporar el concepto de los representantes de cada barriada, para que formen la Junta Directiva.

14. Dependiendo de la reglamentación final de la Ley 31 no sabemos si es obligatorio o se tiene que decidir si la asociación se acoge para quedar dentro de este régimen de la Ley nueva No. 31 o se queda fuera de este régimen.

-Entendemos que de ser obligatorio o acogernos a esta nueva Ley, la ventaja que se tiene es el poder legal que tiene la Ley . En este caso el promotor tiene que PAGAR UNA SOLA VEZ una tasa sobre las áreas verdes, senderos, etc. que están asignados a cada barriada y los propietarios debemos PAGAR UNA SOLA VEZ una tasa sobre el valor de nuestra propiedad, que es mínima 0.25% (Ej. Valor de una casa 125,000 x 0.25% = $312.50

15. Sin embargo, cualquiera que sea la situación, los propietarios unidos debemos estar de acuerdo en lo siguiente:
a) adecuar los 9 estatutos y reglamento en uno solo y actualizarlos , según la nueva Ley 31 y su reglamento
b) Hacer la convocatoria a una Asamblea General definiendo la Agenda con los siguientes puntos. Esta asamblea debe ser en noviembre y por el tiempo transcurrido, no veo la factibilidad de que se realice, pues hay temas que solucionar.

-Nombramiento de Nueva Junta Directiva

-Aprobación del nuevos estatuto y Reglamento ( introduciendo el funcionamiento de
los Comités de Barriadas para su representación en la Junta Directiva (este proyecto
sería enviado previamente a los Propietarios por correo electrónico)

-Autorizar la revocatoria de las asociaciones por estar inactivas por más de 5 años o
pedir la disolución de la asociación existente y formación de una sola asociación, con
base al nuevo estatuto y reglamento, introduciendo el funcionamiento de Comité de
Barriadas para que todas estén debidamene representadas en la única Asociación.

- Elección del representante de cada Comité de Propietarios de las barriadas para
que estén debidamente representadas para la elección posterior de la nueva Junta
Directiva.

- Otros puntos que sean obligantes y evitar llamar a una Asamblea Extraordinaria

Iris Quintero de Simons - Altos del Frente, No. 89iqsimons@gtempus.com 236-4587 6673-6750

[admin]

Tiene mi apoyo.
Mi nombre es Faria Dantas residente en lote 59 de Vigia.

[admin]

Hola, buenos dias, soy propietario Torreon 95 no soy residente, mas bien la uso para pasear los fines de semana, pero igual estoy interesado que mi inversión no se devalué. Estoy de acuerdo con lo planteado por ustedes, si nosotros somos los dueños, debemos asumir nuestra responsabilidad como tales.

Eso implica que debemos tomar las mejores decisiones para nuestra comunidad, me imagino que el Grupo melo esta interesado en seguir con la administración porque le conviene economicamente. Es mas cuando le da la gana sube la TSM, sin previo audito de como van las finanzas del proyecto, en lo que llevo de ser propietario desde el 2005 a la fecha; si han tirado una tonelada de concreto asfaltico es mucho y si mal no recuerdo el último aumento lo querian hacer por el alto costo de los deribados del petroléo.

Como dije anteriormente debemos tomar nosotros mismos las mejores decisiones para nuestra comunidad, ¿quién mejor que nosotros?. Recuerden algo las casas son nuestras y no del Grupo Melo. Al final si la mayoria quiere seguir con este mismo sistema, bueno respetaremos la decisión de la mayoria, pero debemos tener el derecho de elegir que es lo mejor para todos.


Saludos y éxitos.


Florencio Castro M. Torreon 95 6675-2580

[admin]

Recibido por email de Lito West

Despues de un monton de anos sin visitar cerro azul,hace tres semanas decidi visitar panama y en particular cerro azul !! Yo vivo en california, la verdad me decepcione,esas calles estan extremadamente "malas",cerro azul se detuvo en el tiempo " que paso"....frente 109....

[normaruth]

TENEMOS UNA CASA EN LA FORTALEZA, LOTE 156, ANTE TODO QUIERO AGRADECER A TODOS LOS INVOLUCRADOS EN ESTA ASOCIACION, POR MANTENERME INFORMADA TODO LOS DIAS, DE LO QUE OCURRE Y DE LAS MEDIDAS QUE DESEAN QUE SE TOMEN, TIENEN MI APOYO, SOLO VOY UNA VEZ AL MES. MIS PAGOS ESTAN AL DIA, Y LA CALLE QUE DA A MI LOTE ES UNA DE LAS PEORES DE ALTOS DE CERRO AZUL O LA PEOR, SE LA ESTA TRAGANDO LA VEGETACION, SE QUE NO ES EXCUSA, LO QUE LE VOY A DECIR, PERO LA MAYORIA DE LOS QUE TENEMOS CASA O LOTE ALLÁ, VAMOS POCO, LA MAYORIA VIVE EN LA CIUDAD, SI HUBEIRA UNA FORMA DE REUNIRNOS AQUI EN LA CIUDAD, QUIZAS PODRIA IR MAS PERSONAS? ES SOLO UNA SUGERENCIA? SE TENDRIA QUE PREGUNTAR A LOS CONTACTOS, SI CREEN QUE HACIENDO UNA REUNION EN LA CIUDAD, BUSCARIA LA MANERA DE ASISTIR Y TOMAR UNA DESICION?, ES SOLO UNA ESCUESTA, ESO SI PEDIRLE QUE CONFIRME LA ASISTENCIA Y LA HONREN. LA VERDAD QUE YA ES TIEMPO DE APOYAR MAS Y NO SOLO SER OBSERVADORES. YA QUE TODOS TENEMOS INTERES EN QUE SE HAGAN MEJORAS EN ALGUNOS ASPECTOS, SOBRE TODO LAS CALLES. ESTARE PENDIENTE, DE LO QUE DECIDAN Y DIOS MEDIANTE, ASISTIRE A LA REUNION QUE DESEEN REALIZAR, POR FAVOR DECIRNOS CON TIEMPO. GRACIAS MIL GRACIAS POR NO FRUSTRARSE ANTE EL POCO APOYO QUE OPTIENEN. PERO ESTAN SEMBRANDO INTERES Y APOYO, POR SUS CONSTANTES PUBLICACIONES E INTERES EN EL BIEN COMÚN. NORMA RUTH HUERTA

[tsimons]

Solamente para responderle a Normaruth,

El comité de Altos del Frente realizo su primera reunión en la Ciudad de Panama hace casi tres mese atrás!
Es posible reunirse por barriadas (lotificaciones o urbanizaciones) para coordinar esfuerzos. La pondré en comunicación el Comité de su Barriada!
Terani Simons