ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMACA)

Zoning and Building Regulations, Altos de Cerro Azul
(Tan pronto podamos, mandaremos este mensaje en español)

This is an effort to reduce the amount of confusion about this subject by setting out all the current regulations. These are strict regarding what we can and cannot do on our lots. In order to maintain the special character of this community and remain on the right side of the law, these standards have to be observed. Unfortunately, there are several cases where there has been flagrant disregard of them. If we carry on like this, ANAM may exercise its right to put a stop to all further development of our lots.

The official government zoning for Altos de Cerro Azul is and always has been “Residencial Rural (RR)”. The standards for dimensions of lots and building standards are set by the Ministry of Housing (see below and http://www.mivi.gob.pa/doc_grafico/norm ... panama.pdf ) The National Environment Authority, who govern the Chagres National Park where we are located, have adopted confirmed to us those same zoning rules and standards for our area (see the Manual de Propietarios, page 4). Zoning can only be changed if: 1. There is a public enquiry and no objections are raised; and 2. ANAM agrees to it (virtually impossible since the park regulations do not allow it).

The full specifications of the zoning law for RR are as follows. Each and every one has to be met:

Per Lot (m=meters):

Permitted use. One single-family detached residence only (Note: if commercial, religious or other non-residential uses were permitted, it would say so)
Minimum area: 1000 m2
Minimum frontage onto road (ie minimum length of roadside boundary) – 20 m
Maximum number of floors – ground floor plus 2
Maximum covered area – 50% (of total lot)
Minimum open area – 50%
Minimum space between building and adjoining lot – 3 m
Minimum space between building and rear boundary – 6 m
Minimum set-back of house from roadside boundary (building line) – 5 m
Minimum number of off-road parking spaces – 2

Amongst the abuses we have seen are:-
1. Two or more houses per lot
2. Construction on subdivided lots where the frontage of each new lot is less than 20 meters
3. Lots and buildings used for carrying on commercial and other unauthorized public activities, etc (Note – working for your own account and privately within your own home - eg via internet - is not usually considered to contravene the regulations).
4. Houses built closer than 5 meters from the road
5. Lots without parking spaces.

Of these, the ones that have highest adverse impact on the character of the community are 1, 2 and 3.

Please note also that every neighborhood in ACA has plots of land reserved for public use, and this land is registered with the Ministry of Housing and cannot be used for private purposes. Ditto land that lies outside the boundaries of ACA, that form part of the strict conservation area of Melo properties within the national park. Abuses exist in both of these categories.

If you see the regulations being broken in your neighborhood, we suggest you contact the Administration immediately. If that does not work, air the problem on this forum or go to the authorities. If we property owners do not defend our community, nobody else will.

If you have already bought a lot that does not meet the above-mentioned minimum dimensions, legally you cannot build on it.

We hope that this information is useful.

Esther y Bill
142, El Torreón

Thanks for this very useful information.
F. Warren
Guardian 43

En español:

Reglamentos y Normas de Zonificación y Construcción, Los Altos de Cerro Azul

Dado que existe confusión sobre los reglamentos oficiales de zonificación y construcción aplicables a Los Altos de Cerro Azul, a continuación tratamos de exponer todos los detalles relevantes. Los reglamentos, que son de estricto cumplimiento, nos indican lo que se puede y no se puede hacer dentro de nuestros lotes. Para mantener las características especiales de esta comunidad y cumplir con la ley, hay que respetar las normas. Desafortunadamente existen varios casos de abuso y si seguimos así la ANAM podría ejercer su derecho otra vez de no permitir nuevas construcciones.

La zonificación oficial para Los Altos de Cerro Azul es y siempre ha sido “Residencial Rural (RR). Las normas para los tamaños y medidas de los lotes son dictadas por el Ministerio de Vivienda (ver tabla más abajo y http://www.mivi.gob.pa/doc_grafico/norm ... panama.pdf ) La Autoridad Nacional del Ambiente (ANAM) que tiene jerarquía sobre las actividades permitidas dentro del Parque Nacional Chagres (donde tenemos nuestros lotes) ha adoptado las mismas y ha confirmado que son de cumplimiento obligatorio (ver Manual de Propietarios, página No. 4). Solo se permite cambio de zonificación si: 1. Se lleva a cabo una consulta pública y nadie se oponga al cambio y 2. Si la ANAM esté de acuerdo (virtualmente imposible dado que los reglamentos del Parque no lo permiten).

Las especificaciones completas de las normas de Zonificación RR son las siguientes. Hay que cumplir con cada renglón:

Para Cada Lote (m=metros)

Uso permitido – Residencia unifamiliar aislada (una sola)
Complementarios (otros usos) - Ninguno
Area mínima del lote – 1000 m2
Frente mínimo (ancho sobre la calle) – 20 m
Altura mínima (de residencia) – Planta baja más dos pisos
Área de ocupación (construcción) máxima del lote – 50%
Área libre mínima – 50%
Distancias entre la construcción y el límite del lote:
Retiro lateral mínima – 3 m
Retiro posterior mínima – 6 m
Línea de construcción mínima (retiro desde el límite con la calle) – 5 m
Estacionamientos por vivienda (dentro del lote) - 2

Ejemplos de abusos que hemos visto:
1. Dos residencias o más por lote
2. Construcción sobre lotes que han sido segregados de tal manera que el ancho de cada lote (frente) es menos de 20 metros
3. Lotes y edificios utilizados para actividades comerciales y otras actividades no-permitidos (Nota – Trabajar por su propia cuenta en forma privada dentro de su casa – por ejemplo, por vía internet - generalmente no se considera como actividad prohibida).
4. Casas construidas a menos de 5 metros de la calle.
5. Lotes sin estacionamientos dentro de la propiedad

Dentro de estos abusos, en nuestra opinión los tres primeros causan el impacto negativo más serio sobre el carácter de nuestra comunidad.

Además, se debe mencionar que cada barriada posee extensiones de tierra reservadas para uso público registradas como tal en el MIVIOT, y se prohibe la utilización de dichas áreas para propósitos privados. Igualmente se prohibe el uso privado y/o desmonte las tierras que se encuentran fuera de los límites de Los Altos de Cerro Azul, que forman parte de las propiedades del Grupo Melo destinadas a la conservación absoluta dentro del parque nacional. En ambas categorías, por desgracia existen abusos.

Si usted nota que algún vecino esté violando alguno de los reglamentos, sugerimos que notifique el hecho de una vez a la Administración. Si esto no funciona, podrá ventilar el asunto en este foro y/o reportar la falta a las autoridades (en primera instancia, ANAM). Si nosotros los propietarios no defendamos nuestra comunidad, más nadie lo va a hacer.

Finalmente, si usted ya es propietario de un lote que no cumple con las medidas mínimas antes mencionada, legalmente no podrá construir una casa en ello.

Esperamos que esta información sea útil

Esther y Bill
142, El Torreón

Corrección

Existe un error en nuestro mensaje de ayer. La altura de la casa es "máxima" en vez de "mínima", o sea:

Altura máxima (de residencia) – Planta baja más dos pisos

Esther y Bill
Lote 142, El Torreón