ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMACA)

Hola de nuevo

Yo se disculpa en el comienzo de la longitud de esta nota (convertida a espanol por goggle translate) y que yo no endulzar mis comentarios cuando se trata de los hechos evidentes que rodean a esta comunidad cerrada. He vivido aquí en la hermosa Altos de Cerro Azul ahora por cerca de 2 años. He discutido mis puntos de vista personales, cuestionado todo, y escuchado un montón de conversaciones de un amplio grupo de personas acerca de la administración de esta comunidad cerrada. Muchas de las personas con las que he hablado han vivido aquí por muchos años, algunos han estado muy involucrados con esta comunidad, y otros quieren que las cosas salgan como están y no ser molestado. Algunos no les gusta otras basado en función de su personalidad y puntos de vista políticos y son suspichoso de cualquier cosa, incluso si tiene sentido completo. Esta desconfianza entre los propietarios sin duda hará que los problemas y desacuerdos en una asociación. Esto es un hecho señalado por muchos propietarios que han estado en asociación s o r en el tablero, pero ciertamente no es una razón para no formar uno que es requerido por la ley si queremos una comunidad cerrada. A SOCIACIONES no son divertidos y requerirán un poco de su tiempo si desea hacer que funcionen para el bienestar de su comunidad. H ay una gran pared divisoria desinformados entr e este grupo organizador y los propietarios que se hizo muy evidente en la última reunión anual. Esta naturaleza no informado de la mayoría de los propietarios fue la caída del intento de buscar la financiación de los pagos de TSM para ayudar a pagar la formación o asociación legal con FA aprobados los estatutos. Yo voté "NO" también porque no vi ningún control o paso lógico escrito sobre esta formación de una asociación. Yo estaba totalmente uniformado por cualquier hecho válidos, sólo hablar.

Entonces, ¿qué hice? Me uní al Comité Organizador Asociación de Altos de Cerro Azul que ha estado tratando durante años para formar una asociación. Me involucré porque vi una gran división entre el comité organizador y los propietarios. Temía que este lugar (mi lugar) se convertiría en otra unidad de commuidad ungated como El Pinar y Las Nubes. Me encanta este tranqulo, limpio, seguro lugar, ya que está cerrada. yo quiero proteger el valor de mi inversión, y estar más informados de diversas fuentes. Tomé el tiempo y leer todas las propuestas por los estatutos y documentos que forman. Hice la sugerencia para los cambios que quería y cambios que otras personas me dieron de mis conversaciones con ellos. ¡Sorpresa! Casi todos estos cambios sugeridos se añadieron a los propuestos por los estatutos. Los que no nos gustó fueron eliminados. He encontrado este comité a ser muy abierto a todas las sugerencias lógicas. Dan la bienvenida a cualquier ayuda que puedan conseguir. También g o t información más válida para los propietarios para ver la información ya que la mayoría sabía que estaba opiniones personales. Un estudio completo del TSM actual se obtuvo y una encuesta de lote completo se hizo en cada lote. Esta información fue ingresó a Excel para informar mejor a todos los propietarios. Si quieren estos informes, me envía un correo electrónico a petición jehflu@gmail.com .

Los dos grandes problemas que enfrenta esta comunitario al igual que con la mayoría de los otros en P anam es la colección del cuota mensual de mantenimiento (TSM o cuota) y el número de propietarios necesarios para tener validez reúnen en las reuniones (quórum). Algunos propietarios no pagan TSM, algunos tienen muy baja TSM que no se puede ajustar a lo que el TSM actual establecido se ha establecido en, algunos propietarios que son requeridos por la ley (acuerdo TSM en su escritura) y no pagan porque están "descontentos con administrador actual", y algunos propietarios que han descubierto que no hay consecuencias importantes por no pagar la cuota. Qué gran error legal en la parte de los promotores (Melo), que básicamente está haciendo muy poco para corregir estos problemas. MODIFICACIÓN a las leyes panameñas comunidad cerrada actualmente se están realizando bajo la nueva ley 562. Esta ley modificar cuota de mantenimiento leyes (cuota) y también el quórum necesario para votar en las reuniones de asamblea legales. La montura de los propietarios necesario en una reunión está siendo bajado para una válida QUORUM. Para mí esto es BUENO. Se podría motivar a los propietarios a participar en el bienestar de propiedades propias. Muchos communidades cerradas tienen problemas para obtener los propietarios de participar debido a la naturaleza pereza y sin preocuparse de la mayoría de los propietarios. Duenos que no quieren cambios que son para bien de la comunidad se han dado cuenta, “no vaya al reunion, no habrá quorum, no hay cambios”. La mala consecuencia de asociaciones dar un quórum menor es que menos personas pueden legalmente controlar su comunidad cerrada. Esto es especialmente cierto si usted como propietarios no se unen, participar y votar. Una vez que la ley 562 es aprobado, todos los propietarios deben pagar cuota mensual TSM independientemente de acuerdo TSM en su escritura o si no se unen a la asociación. Si compra en una comunidad cerrada, debe respaldarlo por ley. Esto solucionará uno de los principales proglemas con los pagos de TSM en una comunidad cerrada y puede conducir a consecuencias realidad forzadas cuando el propietario no pagan sus TSM. Si desea una copia de los cambios purposed ley 562, me envía un correo electrónico a petición jehflu@gmail.com .


Usted, como propietario necesitará tomar la pequeña cantidad de tiempo para convertirse involucrado e informado de las situaciones que se enfrenta esta comunidad. Si no lo hace, entonces se obtiene lo que se obtiene, y no tiene ningún derecho a quejarse después de esta comunidad ya no está cerrado o está controlado por un pequeño grupo de propietarios que están motivados y preocupa lo suficiente como para participar. Tenemos que tener suficiente implicados para unirse a la asociación, estar informado sobre todas las situaciones, y controlar la toma de decisión racional por mayoría de votos en montar reuniones. Esto se puede hacer mediante proxys por lo que no tiene que ir a unas reuniones a votar. Usted tiene dos opciones, apoyar la organización de una asociación válida y los estatutos y unirse a ella o no apoyan una asociación. Si no desea que una comunidad cerrada o desea que otra persona corriendo sin su entrada, no apoyar y unirse a la asociación. Si tiene miedo de assoicion radicales no controlada que hace lo que quiere, es realmente facil, unirse a ella para controlarlo, no cuesta nada. Nuestra mayor batalla ahora es convencer a todos los propietarios de reunirse para este proyecto, se olvidan de sus diferencias no relacionadas con la formación de una asociación, y obtener fondos suficientes para completar la formación de una asociación legal y los estatutos. Muchos propietarios piensan que los miembros del Comité Organizador van a ser automáticamente a su cargo, por lo que mal. Asamblea general de propietarios montar 'se llevará a cabo a voto los miembros iniciales de mesa y aprobar la propuesta de los estatutos antes de que vayan a ser aprobado y registrado por el Gobierno. Todas las decisiones de la asociación son tomadas por un voto de la mayoría de los propietarios que se unen a la asociación que se pagan al día con sus cuotas de cuota. Esto incluye la nominación y votación de las personas competentes para todos los miembros de la junta, el director ejecutivo, administrador, cónsul legal, etc. Me ofrecí a ser el tesorio de los fondos de recogida y utilizada para la organización de la asociación. Espero que los propietarios verán un propietario totalmente imparcial que quiere todo encima de la mesa con los depósitos de donación y gastos de pago en un informe a disposición de cualquier dueno en cualquier momento. Iris Simmons y yo hemos comenzado la cuenta con un $ 1,000, $ 500 cada uno. Necesitamos pequeña ayuda de todos para recoger fondos de alrededor de $ 10.000, que hemos determinado debe ser suficiente basado en honorarios legales. Todos los fondos no utilizados que se recogen volverá en cuenta las asociaciones válidas cuando ha sido establecida.

Unirse con el Altos De Cerro Azul Residencial Sitio web propietarios ( Https: //forum.alt o decerroazulresidencial.org s ) para que pueda ver lo que está pasando y publicar sus comentarios. Hay más de 1200 usuarios en este sitio. Si no se han unido todavía, escogidos “REGISTARSE” en el sitio o enviar una solicitud para unirse a admin@altosdecerroazulresidencial.org . Manda su nombre, lote # y de área, número de teléfono y su dirección de correo electrónico.

Si tiene problemas con el español o Inglés, trate de usar Google Translate. Muy fácil de usar y desde mi comprensión básica del español, produce una muy buena traducción en la que puedes descubrir lo que se dice. Ten en cuenta que no es 100%, pero hace un buen trabajo.

Espera que esto ayude a informarlo a todos. Cualquier pregunta por favor libre de correo electrónico o llamarme en cualquier momento.

Joe Hummer
Casa 158C Fortaleza
jehflu@gmail.com
6675-1193
¿Cuál es APP - 507-6675-1193
Majic Jack EE.UU. 321-352-4841

UN POCO DE HISTORIA

Leí escrito en el fórum de Joe Hummer, muy certero. También leí los comentarios de Rob y Ort por medio de correo electrónico recibido. Han sido muchos los comentarios infundados, conversaciones, posiciones encontradas, manipulaciones, desinformación e inclusive controversias.

Nuestro actuar ha tenido la plataforma de ser transparente en nuestro proceder. Hemos plasmado en el fórum muchas situaciones e invitado a participar mediante este sitio, enviando comunicaciones directas en distintas instancias.

En reunión con Vistamares, de junio de 2017 Vistamares vuelve a reafirmar que no es rentable administrar y nos habla, en ese momento de una transición, lo cual considero, desde mi punto de vista, fue un planteamiento irresponsable, sabiendo ellos que no estamos preparados. Con qué intención??? no tengo respuesta; si fuéramos propietarios inexpertos, irresponsables, buscando poder y lo acogemos, hubiese sido como tirarnos por un barranco… nuestra muerte segura.

Como parte de pilares básicos e importantes para sostener la organización de una asociación, con un plan para establecer una organización responsable, frente a las amenazas de Vistamares escritas y verbales desde hace casi 10 años, indicando que no es rentable administrar, nos unimos y establecimos un plan y objetivos bien claros, que se inició con:

1. Una gran reunión de propietarios con el Grupo Melo y la Autoridad Nacional del Ambiente (ANAM) en el año 2011 para discutir el Manual Ambiental del Propietario, porque nos habían excluido, siendo nosotros parte del mismo. Enviamos carta a la ANAM manifestando nuestro malestar y un manual que ya se había empastado se tuvo que eliminar y se volvió a imprimir uno nuevo con nuestras sugerencias y recomendaciones.

2. Definimos los propósitos, publicados en el fórum y enviados a Altos de Vistamares, S. A.

3. Creación de un sistema de comunicación, contacto e intercambio de información con los propietarios

a) El FORUM cuyo nombre ahora es FORUM ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL.
b) Correos para cada urbanización

Se logró en ese momento el listado en excell, entregado por Altos de Vistamares para la incorporación de los correos que estaba desactualizado. Había en ese momento un nivel de anuencia y buena disposición y logramos intercambiar información de los propietarios. Sin embargo, la agenda de los señores Vistamares, fue cambiando a pesar de los acuerdos conjuntos hechos en mesa de trabajo.

Del listado los correos solo los de Altos del Frente fueron actualizados, pues me tomé el tiempo de llamar a cada propietario y actualizar la información, quedando solo unos 7 que no pude contactar y era necesario apersonarse al lugar donde viven, pero no quise realizar esta tarea, pues es una labor por la que se le paga a Altos de Vistamares, como parte de los servicios de cobranzas que nos brindan y por el cual pagamos.

4. Fomentar y promover la creación del Comité de Propietarios (en el estatuto se llama Junta Vecinal) en cada urbanización, lo cual logramos mediante un formulario que enviamos a todos los propietarios. Formadas las 9 juntas vecinales, definieron sus objetivos, totalmente compatible con los propósitos de los propietarios en proceso de organización.

5. Realizar una Investigación de diferente índole:

5.1 Enviar correspondencia sobre la condición de las asociaciones, ventilado la forma de activarlas, pues en el Registro Público constaban las 9, pero solo 7 estaban inscritas, de las cuales:

a) 5 nunca cambiaron la Junta Directiva, pues permanecía la misma y aún es la misma, quienes son los fundadores originales que aprobaron la constitución de ellas.

b) 2 de ellas lograron accionarse (El Castillo y Alcázar) y cambiaron la Junta Directiva donde aparecen los propietarios, pero solo lo se hizo una sola vez y después murieron en su andar, en el año 1995 cuando Vistamares decide unilateralmente e informa que no cobrarán más el cuota de asociación e impone el TSM. A partir de allí lo poco que funcionaba se viene abajo pues esos propietarios no estaban preparados ni organizados para operar, ya que todo el control de funcionamiento y cobros lo hacia Vistamares.

c) 2 asociaciones no estaban inscritas porque habían sido devueltas por el Registro Público para corregir errores y nunca volvieron al Registro Público para su inscripción. Le pedimos a Melo enmendar esta situación, sin resultado alguno (la asociación del Forltín y Torreón)

En este proceso y esta etapa inicial se nos recomendó demandar y pedir una auditoría Forense, pero como nuestra intención era ir de la mano con Altos de Vistamares, se acordó que el camino no era la demanda, pues no podíamos poner en riesgo la seguridad y tranquilidad de todos nosotros.

Considerábamos que el promotor (Vistamares) tenía la responsabilidad de entregarnos la Asociación debidamente inscrita, pero ellos nos manifestaron que eso nos correspondía.

Dado que Vistamares manejaba el dinero nuestro, solicitamos en 2 reuniones de propietarios convocada por esta empresa, la asignación de una partida para este menester de legalizar las asociaciones y la última la relacionada con los honorarios jurídicos que se iban a plantear el 27 de enero de 2016.

Por qué le pedimos esta partida???
Porque así como veíamos en los informes de gastos, que asignaban partidas unilateralmente, sin la autorización de los propietarios para asuntos que no era mantenimiento, ni conservación ni administración, bien podían hacerlo para resolver el tema de legalizar y poner a funcionar una asociación sin conflictos y tantos impedimentos que ellos han puesto.

5.2 Investigamos, recopilamos documentos y las leyes que incidían e impactaban al complejo de las 9 urbanizaciones del Residencial donde se señalaba que debía existir una asociación y la obligatoriedad de los propietarios de contribuir con los gastos para el mantenimiento de las infraestructuras.

6. Realización de reuniones con representantes de los señores Melo para resolver temas y con la organización dimos inicio al desarrollo de un solo estatuto, siguiendo un proceso de participación con los propietarios y fuimos armando el estatuto de versión 1 a la que hoy hemos llegado con la versión No. 12 que pondremos en sus manos a corto plazo, mediante el Fórum, lo cual fue posible con la participación de todos aquellos que pudieron o quisieron hacer su aporte.

7. Se consideraron varias formas de activar las asociaciones, pidiendo a Melo la realización de la Asamblea General de cada una, con lo que estuvieron de acuerdo, pero luego cambiaron la regla del juego.

a) Intentamos seguir el camino legal mediante una fusión, pero igual a pesar del acuerdo y trabajo realizado, cuando creíamos que se podía continuar, volvieron a cambiar la agenda y nos sorprendieron indicando que era muy difícil realizar 9 asambleas generales, a pesar de que la ley lo permitía y cambiaron proponiendo una agenda de formar una sola asociación.

b) Hicimos el último intento, y a pesar de que la agenda era que Vistamares pagaría los honorarios jurídicos para que el abogado resolviera el problema, ellos llevaron de la mano otra agenda para que los propietarios aprobaran un tema que le competía a ellos como promotores, donde los poderes decian que se oponían que se tomara del TSM dinero para cubrir gastos legales. Fue por ello que el 27 de enero de 2016, la reunión fue un fracaso y no estábamos preparados.

Esto trajo como consecuencia una carta a los señores Melo que no tuvo impacto y nos irrespetaron como siempre lo han hecho y no respondieron, siendo nosotros los propietarios.

Por tal motivo, decidimos ir por nuestra cuenta sin Vistamares con una nueva estrategia EJERCER NUESTROS DERECHOS que nos impulsó iniciar un acercamiento con las entidades para establecer con claridad la situación general y bien fundamentados decidimos CREAR LA ASOCIACION COMO PERSONERIA JURIDICA en vista de que las 9 asociaciones aprobadas eran inexistentes para el Ministerio de Gobierno porque nunca el Grupo Melo finalizó el proceso.

A pesar de que se ha querido difamar al Grupo PACAR que fueron los impulsadores para que se legalizara el funcionamiento de una asociación, para estar preparados y organizados y enfrentar las amenazas de un posible abandono de Vistamares, considero que se ha engañado a los propietarios con mentiras, manipulaciones y los propietarios lo hemos permitido por nuestra comodidad. ESA ES NUESTRA CULPA y seguimos dando fuerza a la ilegalidad y al irrespeto. Es por ello que los iniciadores se cansaron y se encuentran a la expectativa.

Pocas veces nos encontramos con personas dispuestas a comprometerse, unirse para el bienestar de la comunidad, apoyar, y capaces de tomar el toro por los cachos, domarlos poco a poco con la razón y asumir responsabilidades. Dicen que la rosca de personas existen, porque la mayoría no quieren hacer esfuerzos y asumir sus roles y quieren que otros resuelvan por ellos.

A pesar de que hay intereses que nos unen y nos identifican porque somos propietarios, pareciera que nuestro actuar es contra nosotros mismos.

Saludos,

Estimada señora Simons,

Muchas gracias por compartir un poco de historia y su experiencia vivida en los últimos años. De mi parte, me gustaría participar activamente en las diferentes reuniones que se generen a fin de aportar mi conocimiento. Me leí el estatuto completo y tengo un par de sugencias para incluir.

Si mal no recuerdo tuve el placer de conocerla en una oportunidad en el restaurante del club donde se iban a juntar para tratar unos temas pertinentes al estatuto, en ese momento le transmití mi interés por participar de las reuniones y demás asambleas pero desconozco cuándo se llevan a cabo y cuál es el medio de comunicación por donde se coordinan.

Para poder dar una opinión certera, me gustaría conocer en profundidad cuáles son los objetivos a largo plazo que se pretenden lograr más allá de componer mejor el estatuto, y cuál es el plan de acción que se está ejecutando hoy en día.

Cuando disponga de tiempo y si le parece bien, me encantaría invitarle un café para charlar sobre el tema. También me gustaría saber quién es el coordinador del sector Alcázar y cuál es su teléfono para poder llamarlo.

Mi siento viviendo en un lugar hermoso que se encuentra demasiado descuidado. Espero que todos nos unamos para comenzar a trabajar en lo que hay que hacer para levantar los Altos de Cerro Azul.

¡Saludos a todos!

Es importante aclarar que la obligación de establecer una Asociación existe a partir de que nuestra Urbanización cuenta con calles privadas, por ende se encuentra sometida a los mandatos de la Resolución 28 - 2003 del 21 de febrero del 2003 la cual en su artículo 11 dispone dicha obligación. En ese sentido desde el año 2003 nuestra Urbanización se encuentra violando lo dispuesto por la norma antes mencionada.

Adicionalmente, ya es de todos conocido que existe un Proyecto de Ley qué regula a las Urbanizaciones Privadas el cual incluye esta misma obligación.

Quiere decir que no es un asunto optativo sino que es obligatorio y esto es de pleno conocimiento de el Grupo Melo así como de las sanciones por el incumplimiento de las normas de desarrollo urbano.

Creo oportuno informar que nuestro abogado y asesor fue jefe de la Dirección Legal de Ingeniería Municipal por 5 años por lo cual se encuentra debidamente empapado de las normas que rigen estos temas.

Aclarado lo anterior estimó también necesario reiterar que no es el interés de ningún miembro del Comité Organizador de la Asociación el prescindir de los servicios del grupo Melo sino tener la capacidad efectiva de supervisar y exigir cuentas por el uso del TSM lo cual es de todos conocido que no ha sido posible de forma efectiva hasta el momento.

No queremos una mala relación con Melo pero jamás permitiremos que se organice una asociación rendida al gusto y dominio de Grupo Melo, como se ha hecho antes, lo cual impida nuestra aspiración de supervisar y exigir cuentas del rendimiento de nuestra cuota de mantenimiento.

Adicionalmente la Asociación velará por la debida recolección del TSM y para estos efectos nos encontramos ejecutando un plan con lobby en el Palacio Legislativo a fin de contar con las herramientas jurídicas necesarias para utilizar el cobro coactivo en caso de ser necesario.

Todos queremos proteger nuestras inversiones y tenemos enfrente solo dos opciones: O hacemos una Asociación real controlada por la mayoría de los propietarios y enfocada en nuestros intereses, o permitimos que se organice una Asociación bajo el dominio y control actual para proteger en primer lugar sus propios intereses en vez de la comunidad. No hay otra opción, y dilatar o confundirnos favorece el plan de la administración actual de crear la asociación que sirva sólo a sus intereses.

Les invitamos a todos, especialmente a quienes tengan dudas, preguntas, cuestionamientos o aportes; a que participen de la Reunión este sábado 11 de Noviembre a las 4:00 pm en Altos del Frente Casa 89

Saludos Cordiales,

Jonathan y Sarah
Torreon 100

ENGLISH TRANSLATION

It is important to clarify that the obligation to establish an Association exists from the fact that our Urbanization has private streets, therefore it is subject to the mandates of Resolution 28 - 2003 of February 21, 2003, which in Article 11 provides that obligation. In that sense, since 2003 our Urbanization is violating the provisions of the aforementioned standard.

Additionally, it is already known that there is a Bill that regulates Private Urbanizations which includes this same obligation.

It means that it is not an optional issue but is mandatory and this is fully known by the Melo Group as well as the sanctions for non-compliance with urban development regulations.

I think it is appropriate to inform that our lawyer and advisor was the head of the Municipal Engineering Legal Department for 5 years, for which reason he is duly imbued with the rules that govern these issues.

Clarified the above, it also felt necessary to reiterate that it is not the interest of any member of the Organizing Committee of the Association to dispense with the services of the Melo group but to have the effective capacity to supervise and demand accounts for the use of the TSM which is known to all that has not been possible effectively so far.

We do not want a bad relationship with Melo but we will never allow an association to be organized according to the taste and control of Grupo Melo, as has been done before, which hinders our aspiration to monitor and demand accounts of the performance of our maintenance fee.

Additionally, the Association will ensure the proper collection of the TSM and for these purposes we are executing a plan with lobby in the Legislative Palace in order to have the necessary legal tools to use coercive collection if necessary.

We all want to protect our investments and we have only two options: either we make a real Association controlled by the majority of the owners and focused on our interests, or we allow an Association to be organized under the current control and domination to protect its own interests instead of the community. There is no other option, and dilate or confuse us favors the current administration's plan to create the association that serves only their interests.

We invite you all, especially those who have doubts, questions, questions or contributions; to participate in the Meeting this Saturday November 11 at 4:00 pm in Altos del Frente Casa 89

Best regards,

Jonathan and Sarah
Torreon 100

Este correo llegó al administrador del fórum de la asociación, porque se usó la tecla REPLAY en vez de entrar al sitio
forum.altosdecerroazulresidencial.org.
Por tal motivo se copia dentro del tema Asuntos para Propietarios.


De: John Behrmann [mailto:john.behrmann@gmail.com]
Enviado el: Tuesday, November 14, 2017 2:17 PM
Para: admin@altosdecerroazulresidencial.org
Asunto:

Hola,

Wewould like to join the organization.
We bought our home in the project about six years ago and are seasonal residents.
Nancy and I usually come down at the end of the year and stay until mid April. Our home
is le Alcazar 55 and our phone is not connected at present. When we are there it is 507 202 3165.
I am about to have an operation on my spine so we will be come when I can travel.


John "Renny" Behrmann
55 le Alcazar
Los Altos de Cerro Azul
Chagres National Park
Panama
johnbehrmann@Hotmail.com
Tel 507 202 3165

My office in the U.S. is

John "Renny" Behrmann
Behrwood Capital Services, Inc.
105 Leader Heights Road
York, Pa.U.S.A. 17403
717 747 9448
Fax 747 9449