ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMACA)

LA JUNTA DIRECTIVA
DE LA ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMACA)
EN PROCESO DE FORMACIÓN

CONVOCATORIA

Reunión de Propietarios

Fecha: 7 de Abril de 2019
Día: Domingo
Hora: 9:00 a.m.
Lugar: Restaurante Club Altos de Cerro Azul

Orden del Día

1. Lectura y aprobación Acta Reunión 8 julio 2018
2. Consideración y aprobación de las modificaciones exigidas por el Ministerio de Gobierno (MINGOB)
3. Asuntos Varios

JUNTA DIRECTIVA

NOTA:

Se hace constar que el Estatuto con los ajustes, cambios, modificaciones y eliminaciones, remitidas por el Ministerio de Gobierno, fue enviado directamente a los propietarios, mediante correo electrónico individual, por medio del fórum y se pidió al administrador su debida comunicación y divulgación.

Referente a esta convocatoria y el acta de la reunión realizada el 8 de julio de 2018, fueron puestas a disposición y con anticipación para el conocimiento de los propietarios.

Se dará inicio a esta reunión, a la hora fijada, según el quórum reglamentario de 50% más uno de los asociados; de no lograrse este se hará el segundo llamado una (1) hora después y de no constituirse el quorum requerido, se iniciará la asamblea con el 20% de los asociados; de no lograrse el quórum del 20%, treinta ( 30) minutos después se llamará a la tercera convocatoria y se considerará el quorum legal con los asistentes.

(FIRMADO)
Iris Quintero de Simons
Presidente

(FIRMADO)
Nelva R. Brown Spagna Zybertz
Secretaria Interina

Panamá, 21 de marzo de 2019

Neighbors and Friends: English y Espanol

I have reviewed the revised and edited bylaws proposed by the APREMAC that have been reviewed by the Ministry of Government. I will share a few observations to any and all that may care to listen to the musings of a law professor.

Initially, it must be noted that the bylaws are a proposed contract or covenant (albeit a proposed contract that has been reviewed by the government to assure that it does not violate existing laws or public policy) that can be accepted or rejected by any individual legal person owning property in Cerro Azul. As with any contract, each party must give some consideration for the contract to be valid. In this case, the HOA will offer to provide some services to any legal person that is willing to relinquish some of his/her or its property rights to the HOA.

The Ministry has noted that membership in any such proposed Association (hereinafter HOA) is strictly voluntary. No legal person can be compelled to join a HOA. Even after accepting membership in any HOA, a property owner may voluntarily resign from the HOA without penalty.

As with any voluntary unincorporated association, any legal person joining such an association will agree to be bound by the terms of the contract entered for so long as the legal person remains a member or associate. This is true irrespective of whether the association is a HOA, the Elks, The Eagles, or any other nonprofit organization.

The governing legal fact that everyone must understand is that the HOA will have no legal authority over any legal person or over the property of any legal person that does not join the HOA. This would include the levy of any fees for any purpose. No legal person who chooses against entering into the proposed contract can be subject to any levy or assessment in the absence of a covenant in the property deed compelling the same.
Irrespective of the language in Article 12 the non members cannot be compelled to participate, in any form or fashion, in the activities of the HOA. Similarly, no legal person who declines membership in the HOA can be compelled to pay any levy or assessment of the HOA.

The proposed bylaws are a proposed contract or covenant as stated above. They are not a statute or a law passed by the National Assembly and signed into law by the President of the Republic. They are not a Ministerial Decree issued to implement a law enacted by the National Assembly.
There are those who appear to believe that drafting a proposed contract automatically invokes the provisions of the existing regulations or ministerial decrees governing the maintenance of private roads in the Republic. A quick perusal of these regulations/decrees, which do not intersect in any form with the law governing the proposed bylaws, demonstrates the fallacy of this thought process.

Article 61 of the Executive Decree 36 of 31 August 1998 (note that Executive Decrees are internal regulations of a ministry and are not laws passed by National Assembly. Consequently, the regulations may be enforced, or not, by the Ministry issuing the same. Such internal rules are also subject to change with the change of administration, unlike laws passed by the National Assembly.) states that the sales contracts for properties in neighborhoods or developments contemplating private roads shall include language that states that the developer is responsible for the construction and maintenance of all private roads but that the responsibility will pass to subsequent owners.

If the sales contract for any property contains such a provision and if the same is incorporated into the registered deed passing title from the developer to the initial owner; said property owner shall be responsible to maintain any private roads after his or her purchase. This raises the issue of which deeds contain such restrictions and which do not. Those properties containing such deed restrictions can be told they must pay for the maintenance of private roads; those lacking such a clause may not be compelled to pay for the maintenance of private roads that would thereby remain the sole responsibility of the developer that failed to pass its obligation to subsequent property owners.

It appears that MOP declared Altos de Cerro Azul to be a community of private roads in 1989. This appears to be a governmental designation accomplished by letter, not by law or by ministerial decree. The citation does not name any legal authority to so designate the roads as private or what statute allows the MOP to abdicate any responsibility to maintain the roads. I will infer that this related to the fact that Mr. Melo maintained ownership of the underlying property that was never titled to the government.

Pursuant to a law of 25 January 1973, the Ministry of Housing drafted a regulation (not a law but an internal document subject to change at the will of any current administration). Article 11 of this regulation states that a housing project that approves (future tense) a system of private streets will create an Association of Residents (not owners so this could include rent paying tenants or even squatters) that shall be organized and registered with the Ministry of Government and Justice and which shall be a nonprofit organization.

To my knowledge, there has been no housing project commenced in Altos de Cerro Azul since 25 January 2003. The existence of Altos de Cerro Azul preceded by many years the Ministerial Regulations applicable to projects commenced after the effective date of each cited regulation.
To the extent that Vistamares developed properties after 31 August 1998 it should have included the required contract language in any sales contracts and deeds if it desired to maintain private roads and if it desired to foist the road maintenance onto subsequent buyers of property from the developer.

To the extent that Vistamares, or any other developer, commenced a new project or neighborhood after 21 February 2003, it should have formed the necessary road maintenance association. In the absence of contractual transfers of responsibility for private roads recorded in deeds, and in the absence of the commencement of any new developments, the responsibility to maintain the easements across the underlying property belonging to the Melo organization that we call our “private roads” remains with Mr. Melo and his company(ies).

I caution the founders of the proposed HOA from deluding themselves into the belief that the mere formation of an HOA is the original development of a housing project that approves (future tense) a system of private streets governed by the applicable regulations. Because the HOA is not the developer and because it will not draft any sales contracts or deeds for the transfer of existing property; it will have no legal authority to levy or to collect any fees to fulfill the obligation of the developer to maintain any private roads.

In the absence of any language incorporated into any property deeds, the responsibility to maintain any private roads will forever remain with the developer. The HOA should not contemplate assume the duties of the developer when it has no power to foist the legal responsibilities of the developer upon any property owners that do not voluntarily undertake such an obligation. Why would any property owner knowingly, intelligently and voluntarily enter into a contract that relieves the developer of the legal responsibility to maintain the private roads of the development?

He revisado los estatutos revisados y editados propuestos por el APREMAC que han sido revisados por el Ministerio de Gobierno. Compartiré algunas observaciones a todos y cada uno de los que puedan escuchar las reflexiones de un profesor de derecho.

Inicialmente, se debe tener en cuenta que los estatutos son un contrato o convenio propuesto (aunque un contrato propuesto que ha sido revisado por el gobierno para garantizar que no viole las leyes o políticas públicas existentes) que puede ser aceptado o rechazado por cualquier persona jurídica. Persona propietaria de propiedad en cerro azul. Al igual que con cualquier contrato, cada parte debe considerar el contrato para que sea válido. En este caso, la HOA ofrecerá proporcionar algunos servicios a cualquier persona jurídica que esté dispuesta a renunciar a algunos de sus derechos de propiedad sobre la HOA.

El Ministerio ha observado que la membresía en cualquier asociación propuesta (en adelante, HOA) es estrictamente voluntaria. Ninguna persona jurídica puede ser obligada a unirse a una HOA. Incluso después de aceptar la membresía en cualquier HOA, el propietario de una propiedad puede renunciar voluntariamente a la HOA sin penalización.

Al igual que con cualquier asociación voluntaria no incorporada, cualquier persona jurídica que se una a dicha asociación aceptará regirse por los términos del contrato establecido mientras la persona jurídica siga siendo miembro o asociado. Esto es cierto independientemente de si la asociación es una Asociación de Propietarios, los Elks, The Eagles o cualquier otra organización sin fines de lucro.
El hecho legal que todos deben comprender es que la HOA no tendrá autoridad legal sobre ninguna persona jurídica o sobre la propiedad de cualquier persona jurídica que no se una a la HOA. Esto incluiría la recaudación de cualquier tarifa para cualquier propósito. Ninguna persona jurídica que opte por no celebrar el contrato propuesto puede estar sujeta a ningún gravamen o evaluación en ausencia de un convenio en la escritura de propiedad que lo obligue.

Independientemente del lenguaje en el Artículo 12, los no miembros no pueden ser obligados a participar, de ninguna forma o manera, en las actividades de la Asociación de Propietarios. De manera similar, ninguna persona jurídica que rechace la membresía en la HOA puede ser obligada a pagar ningún gravamen o evaluación de la HOA.

Los estatutos propuestos son un contrato o convenio propuesto como se establece anteriormente. No son un estatuto o una ley aprobada por la Asamblea Nacional y firmada en ley por el Presidente de la República. No son un decreto ministerial emitido para implementar una ley promulgada por la Asamblea Nacional.

Hay quienes parecen creer que la
redacción de un contrato propuesto invoca automáticamente las disposiciones de los reglamentos existentes o los decretos ministeriales que rigen el mantenimiento de caminos privados en la República. Un rápido examen de estos reglamentos / decretos, que no se entrecruzan de ninguna forma con la ley que rige los estatutos propuestos, demuestra la falacia de este proceso de pensamiento.

Artículo 61 del Decreto Ejecutivo 36 de 31 de agosto de 1998 (tenga en cuenta que los Decretos Ejecutivos son reglamentos internos de un ministerio y no son leyes aprobadas por la Asamblea Nacional. En consecuencia, los reglamentos pueden ser aplicados o no por el Ministerio que los emite. las reglas internas también están sujetas a cambios con el cambio de administración, a diferencia de las leyes aprobadas por la Asamblea Nacional.) establece que los contratos de venta de propiedades en vecindarios o desarrollos que contemplan caminos privados deben incluir un lenguaje que indique que el promotor es responsable de la construcción y Mantenimiento de todos los caminos privados pero que la responsabilidad pasará a los propietarios posteriores.

Si el contrato de venta de una propiedad contiene una disposición de este tipo y si el mismo está incorporado en la escritura registrada, pasa el título del desarrollador al propietario inicial; dicho propietario será responsable de mantener cualquier vía privada después de su compra. Esto plantea la cuestión de qué escrituras contienen tales restricciones y cuáles no. A aquellas propiedades que contienen tales restricciones de escritura se les puede decir que deben pagar por el mantenimiento de caminos privados; los que carecen de una cláusula de este tipo no pueden verse obligados a pagar por el mantenimiento de caminos privados que, por lo tanto, seguirían siendo responsabilidad exclusiva del desarrollador que no cumplió con su obligación a los propietarios subsiguientes.

Parece que el MOP declaró a Altos de Cerro Azul como una comunidad de caminos privados en 1989. Esta parece ser una designación gubernamental realizada por carta, no por ley o por decreto ministerial. La cita no designa ninguna autoridad legal para designar a las carreteras como privadas o qué estatuto le permite al MOP abdicar de cualquier responsabilidad para mantener las carreteras. Inferiré que esto se relacionó con el hecho de que el Sr. Melo mantuvo la propiedad de la propiedad subyacente que nunca le fue otorgada al gobierno.

De conformidad con una ley del 25 de enero de 1973, el Ministerio de Vivienda redactó un reglamento (no una ley, sino un documento interno sujeto a cambios a voluntad de cualquier administración actual). El artículo 11 de este reglamento establece que un proyecto de vivienda que apruebe (en tiempo futuro) un sistema de calles privadas creará una Asociación de Residentes (no propietarios, por lo que esto podría incluir inquilinos que pagan renta o incluso ocupantes ilegales) que se organizarán y registrarán en el Ministerio de Gobierno y Justicia y que será una organización sin fines de lucro.

Que yo sepa, no ha habido ningún proyecto de vivienda iniciado en Altos de Cerro Azul desde el 25 de enero de 2003. La existencia de Altos de Cerro Azul precedió por muchos años al Reglamento Ministerial aplicable a los proyectos que comenzó después de la fecha de vigencia de cada reglamento citado.

En la medida en que Vistamares desarrolló propiedades después del 31 de agosto de 1998, debería haber incluido el lenguaje del contrato requerido en cualquier contrato de ventas y escrituras si deseaba mantener caminos privados y si deseaba imponer el mantenimiento de la ruta a los compradores de propiedades posteriores del promotor.

En la medida en que Vistamares, o cualquier otro desarrollador, comenzó un nuevo proyecto o vecindario después del 21 de febrero de 2003, debería haber formado la asociación de mantenimiento de carreteras necesaria. En ausencia de transferencias de responsabilidad contractuales para carreteras privadas registradas en escrituras, y en ausencia de cualquier nuevo desarrollo, la responsabilidad de mantener las servidumbres a través de la propiedad subyacente que pertenece a la organización Melo que llamamos nuestras "carreteras privadas" permanece con el Sr. Melo y su (s) compañía (s).

Les advierto a los fundadores de la HOA propuesta que se engañen creyendo que la mera formación de una HOA es el desarrollo original de un proyecto de vivienda que aprueba (tiempo futuro) un sistema de calles privadas regidas por las regulaciones aplicables. Porque HOA no es el desarrollador y porque no redactará ningún contrato de ventas o escrituras para la transferencia de propiedad existente; no tendrá autoridad legal para cobrar o cobrar tarifas para cumplir con la obligación del desarrollador de mantener caminos privados.

En ausencia de cualquier lenguaje incorporado en cualquier escritura de propiedad, la responsabilidad de mantener cualquier camino privado permanecerá para siempre con el desarrollador. La HOA no debe contemplar asumir los deberes del desarrollador cuando no tiene poder para imponer las responsabilidades legales del desarrollador a cualquier propietario que no asuma voluntariamente tal obligación. ¿Por qué cualquier propietario de una propiedad a sabiendas, de manera inteligente y voluntaria entraría en un contrato que exime al desarrollador de la responsabilidad legal de mantener los caminos privados del desarrollo?

Dr. Mark P. Ort
Casa 61, Torreon

Buenas noches:

Con relación a la convocatoria sobre el Estatuto y los cambios requeridos por el Ministerio de Gobierno, estamos recordando la reunión.

Día : Domingo
Fecha : 7 abril, 2019
Hora : 9:00 a.m.
Lugar : Club en Altos de Cerro Azul

Esperamos tu participación. Sugerimos llevar una silla

Saludos Cordiales,